银行怠于办理抵押登记导致开发商担保责任免除-应城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂09民终3329号
审理法院：湖北省孝感市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实

刘某与曾某夫妻向湖北应城某行股份有限公司申请住房按揭贷款，购买应城市应烟公路以西、膏矿铁路以北地段"某城市花园"第3栋2单元1301号商品房。2017年9月14日，刘某、曾某、湖北某置发展有限公司与某行签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定刘某向某行借款280000元，借款期限为120个月，贷款利率执行年利率4.9%。湖北某置发展有限公司作为开发商为该贷款提供阶段性连带责任保证，保证期限自合同签订之日起至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止。

同日，刘某、曾某与某行签订《抵押合同》，约定以购买的房屋作为抵押担保，但双方至今未就抵押物依约办理抵押登记。合同签订后，某行于2017年9月24日向刘某的银行账户发放了280000元。合同履行期间，刘某依约按等额本息的还款方式还款至2022年3月21日后再未按约定按时足额偿还借款本息，仅断续支付借款利息至2022年8月25日，现刘某仍下欠某行贷款本金165013.03元及后期利、罚息未付。

2018年10月19日，湖北某置发展有限公司所开发的"某城市花园"项目1号至14号楼在应城市办理了首次登记；2018年10月29日，湖北某置发展有限公司将案涉房屋办理了初始登记。但此后，某行与刘某、曾某一直未办理房屋抵押登记手续。

判决结果

一审法院判决：1.刘某、曾某偿还某行借款本金165013.03元及利息、罚息；2.湖北某置发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。

二审法院改判：1.维持刘某、曾某偿还借款本金及利息的判决；2.撤销湖北某置发展有限公司承担连带责任的判决；3.驳回某行的其他诉讼请求。即湖北某置发展有限公司无需再为刘某的贷款承担担保责任。

三、案例核心观点与法律风险防范

案例给我们的重要启示

这个案例告诉我们一个简单但关键的道理：当银行在已经具备办理房屋抵押登记条件的情况下，却故意不办理抵押登记，阻止开发商阶段性担保责任的解除，法律上会认为开发商的担保责任已经自动解除，无需再为购房者的贷款"背锅"。

开发商提供的不是永久担保，而是一种"阶段性担保"。这种担保就像一把"临时保护伞"，只在特定阶段起作用——从贷款发放开始，到购房者拿到房产证、办妥抵押登记并将他项权证交给银行为止。本案中，房屋早在2018年就已办理初始登记，完全具备办理抵押登记的条件，但银行却一直未与购房者办理抵押登记。二审法院明确指出，银行这种行为属于"不正当阻止条件成就"，按照法律规定，应视为开发商的担保责任已经解除。

企业如何防范类似法律风险

1. 担保条款要写得"明明白白"
   签订担保合同时，一定要把担保责任的解除条件写得清清楚楚，例如"自合同签订之日起至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止"。避免使用"适当时候"、"条件具备时"等模糊表述，否则日后容易产生纠纷。

2. 房屋具备登记条件时，要"主动提醒"
   当项目完成首次登记、房屋办理初始登记后，开发商应当立即书面通知银行和购房者，催促他们尽快办理抵押登记手续，并保留好通知证据（如邮寄回执、电子邮件记录等）。这样即使日后发生纠纷，也能证明自己已尽到提醒义务，避免被认定为"默许"银行不办理抵押登记。

3. 建立"项目进度跟踪表"
   建议开发商建立专门的项目进度跟踪机制，详细记录各栋楼的竣工时间、首次登记时间、初始登记时间等关键节点。一旦房屋具备办理抵押登记条件，系统自动提醒相关人员跟进，避免因疏忽导致长期背负担保责任。

4. 不要忽视"预告登记"的重要性
   根据法律规定，办理抵押预告登记后，在符合条件的情况下，抵押权自预告登记之日起就可有效设立。因此，开发商应积极督促银行及时办理抵押预告登记，这不仅保护银行的权益，也是开发商早日"脱身"的关键。

5. 保留好所有"过程证据"
   在整个过程中，开发商要保留好所有相关证据：房屋首次登记证明、通知银行办理抵押登记的书面材料、与购房者的沟通记录等。这些"小纸片"在日后可能发生的诉讼中就是"救命稻草"，能直接决定你是否还要继续为别人的贷款买单。

企业常见误区警示

• 误区一："房屋建好了，我的担保责任就自动解除了"
  事实：房屋建成只是前提条件之一，必须完成抵押登记并将他项权证交银行，担保责任才能解除。本案中房屋2018年就建好并完成登记，但直到2024年诉讼时仍未解除担保，就是因为没有办抵押登记。

• 误区二："办理抵押登记是银行和购房者的事，与我无关"
  事实：虽然主要责任在银行和购房者，但作为担保方，开发商有权利也有必要督促办理。否则可能像本案一审那样，白白承担数年担保责任。

• 误区三："银行不办抵押登记，肯定对我更有利"
  事实：短期内看似能增加银行放贷意愿，但长期看会让开发商长期背负不确定的担保风险，一旦购房者断供，开发商可能面临巨额赔偿。及时解除担保才是对企业最有利的选择。

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