未办理抵押登记导致担保落空企业追债无门-谷城金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0625民初1231号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
2018年4月16日，谷城某银行有限公司与陈某斌签订《综合授信合同》，约定授予授信额度500000元，授信有效期为2018年4月16日至2023年4月15日。同日，谷城某银行有限公司与石某凤、谷城某甲有限公司、谷城某乙有限公司签订《最高额保证合同》，约定三被告对上述授信合同下的全部债权承担连带保证担保责任，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。同日，谷城某银行有限公司与陈某斌、石某凤签订《最高额抵押合同》，约定以陈某斌、石某凤位于谷城县经济开发区村组**号的房产提供抵押担保，但双方未办理抵押登记。
2022年3月18日，谷城某银行有限公司与陈某斌签订《个人借款合同》，约定发放贷款250000元，贷款期限12个月（2022年3月18日至2023年3月17日），年利率8.5%，还款方式为按月付息、到期还本。合同签订当日，银行依约放款。2023年3月17日合同到期，陈某斌未能偿还本息，发生逾期。截至2023年6月24日，陈某斌欠借款本金241042.66元、罚息8366元，合计249408.86元。经多次催收无果，银行提起诉讼。

判决结果：
法院判决陈某斌偿还借款本金241042.66元及利息罚息（总计不超过年利率24%）；石某凤、谷城某甲有限公司、谷城某乙有限公司对债务承担连带保证责任；但驳回银行对抵押房产优先受偿的诉讼请求——因为抵押合同虽已签订，但未办理登记手续，抵押权未有效设立。

三、核心风险警示：一纸合同≠安全垫！

这个案子最扎心的地方在哪？银行明明和借款人签了抵押合同，约定了用房子做担保，最后却"竹篮打水一场空"！原因很简单：签了抵押合同不等于拿到"护身符"，没去不动产登记中心办手续，法律上就当没这回事！

很多企业老板以为："合同都签了白纸黑字，还怕啥？"但现实很骨感：

• 抵押登记是"临门一脚"，就像买房只签合同不办过户，房子还是别人的
• 本案中银行损失惨重：本可优先拿回24万多元，却只能和普通债权人排队要债
• 幸亏还有三个保证人（石某凤和两家公司）兜底，否则血本无归

企业必须牢记的3条保命锦囊：

1. 抵押登记要"跑起来"，别让合同睡大觉

• ✅ 房产：签约后24小时内去不动产登记中心办抵押登记（带合同、身份证、房产证）
• ✅ 车辆：3天内去车管所办理抵押备案
• ❌ 别犯本案错误：签完合同就以为万事大吉，结果关键手续没跟上

小提醒：2023年起全国推行"不动产登记+金融服务"，很多银行可代办登记，企业出借款项时一定要确认"他项权利证书"已拿到手！

2. 担保别"吊死在一棵树上"，多重保险更安心

本案银行之所以没彻底崩盘，关键是有三重保障：

• 抵押担保（虽失效但有基础）
• 个人保证（石某凤签字担责）
• 公司担保（两家公司连带负责）
  企业操作指南：
• 大额借款必须"双保险"：要抵押物+保证人
• 保证人最好选经营稳定的公司（如本案两家公司），比个人担保更可靠
• 定期查"担保健康"：每半年查一次抵押物状态，防止被偷偷二次抵押

3. 证据链要"闭环"，别让催收变"嘴仗"

本案银行胜诉关键：

• 现场签约照片（防抵赖）
• 银行放款凭证（铁证资金已出）
• 每月催收记录（证明尽到提醒义务）
  企业自查清单：
• 借款合同必须写清"用途"（如本案"续贷宝"）
• 逾期后立即发书面催收函（微信短信留存）
• 每次催款记时间、地点、人员（避免"我从来没收到过"的扯皮）

血泪教训总结：
担保措施不是"有就行"，而是"有且有效"！就像给手机买保险——签完保单不激活，摔碎了照样赔不了。企业出借款项前，务必确认：抵押登记已完成 ✅ 保证人资质可靠 ✅ 证据链完整闭环。否则，再漂亮的合同也是一张废纸！

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