租赁合同到期后拒不腾退房屋需承担占用费-谷城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2022)鄂0625民初396号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实与判决结果

2001年9月5日，谷城县北河供销社因偿还贷款与原谷城县城关农村信用合作社和谷城县北河农村信用合作社达成《以房抵贷协议》，谷城县北河供销社将其所有的坐落在谷城县1号的3间5层房屋抵偿给谷城县城关农村信用合作社。该房屋抵偿后，谷城县城关农村信用合作社于2005年4月26日与陈某某（2018年12月15日去世）签订《房屋出租协议》。协议主要约定：甲方将揽月储蓄所3间5层中的13间房屋（第一层二间门面房由甲方自用）出租给乙方使用；出租时间：2005年8月30日至2020年8月30日；房租费：2005年8月30日至2008年8月30日三年期间的房租，乙方以新建楼梯间、屋面防水处理等改造的投资抵付，甲方不再向乙方收取房租费。自2008年8月30日至2020年8月30日的12年间的每年租金为15000元。从2008年起租金一年一交，采取先交租金后租房的方式。

2008年4月23日，陈某某与石某签订《协议》，约定：甲方委托乙方经营涉案其他的第二层至第五层的十二间房屋，乙方经营期限为10年，从2008年4月1日至2018年3月31日；乙方于每年4月1日前向甲方支付15000元经营佣金。

2014年12月17日，湖北谷城某商银行股份有限公司与陈某某签订《补充协议》，约定：双方同意自2013年1月1日起解除位于谷城县××镇××路××号××楼××房的租赁协议，一楼被告龚明平占用的一间门面房之外的其余12间房屋的租赁，除租赁费从2013年1月1日起调整为每年租金7000元外，其他条款仍按原《房屋出租协议》执行。

2020年10月10日，湖北谷城某商银行股份有限公司向石某、陈某1送达《限期返还房屋通知书》，内容为：你经营的粉阳旅馆使用的房屋产权归我行所有，经查，你与我行未签订任何房屋租赁协议，也未向我行交纳租赁费，我行更未将该房屋转租给你。目前，我行与陈某某签订的《房屋出租协议》于2020年8月30日到期。现我行不再续租，请于2020年10月13日前将该房屋返还我行。

另查，就本案涉案房屋的租赁合同关系，法院于2014年12月20日对湖北谷城某商银行股份有限公司与陈某某、石某、龚明平房屋租赁合同纠纷一案作出民事判决书，该判决认定案件事实：涉案其他的第二层至第五层的十二间房屋由陈某某与石某合伙用于经营旅馆；且在该案中，陈某某与石某均陈述双方系合伙经营旅馆。

又查，原谷城县城关农村信用合作社系湖北谷城某商银行股份有限公司的分支机构。2005年，谷城县农村信用合作社经湖北银监局批复变更为谷城县农村信用合作联社。2013年1月21日，谷城县农村信用合作联社又经湖北银监局批复变更为湖北谷城某商银行股份有限公司。

法院最终判决：被告石某需在判决生效后七日内返还占用的十二间房屋，并支付从2020年8月31日起按年租金7000元标准计算的房屋占用费，直至房屋实际交付之日。同时，法院驳回了原告要求陈某1、陈某2承担责任的诉讼请求以及其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似是简单的房屋租赁纠纷，但对企业管理者来说，却隐藏着几个极易被忽视的法律"陷阱"，稍有不慎就会导致企业资产流失和经济损失。

陷阱一：合同到期不及时收回，损失会像滚雪球一样扩大

本案中，租赁合同在2020年8月30日就已到期，但石某一直占用房屋到2022年起诉时还未搬离。按照法院判决，石某不仅要返还房屋，还得从2020年8月31日起按年租金7000元的标准支付占用费。这意味着，如果企业拖延半年才起诉，损失就会增加近3500元。很多企业觉得"反正就几个月，不着急"，结果拖延时间越长，损失越大。企业提醒：合同到期后，必须在第一时间通知对方腾退，千万不要因"碍于情面"或"图省事"而拖延！

陷阱二：转租关系不能成为拒不搬离的"挡箭牌"

石某在法庭上辩称自己是从陈某某那里转租的房屋，认为自己有权继续使用。但法院明确指出，即使存在转租关系，也不能对抗原出租人（即房屋所有权人）的权利。也就是说，作为房东的企业，你只认与你签合同的那个人，至于他转租给谁，那是他的事，不影响你到期收回房屋的权利。企业提醒：出租房屋时，必须在合同中明确禁止擅自转租，即使允许转租，也要约定"原承租人对转租行为承担连带责任"。

陷阱三：装修补偿没约定，百万投入可能"打水漂"

石某提出自己花了40多万元装修，要求赔偿25万元。但因为原合同中没有关于装修补偿的约定，法院直接驳回了她的请求。很多企业出租房屋时，只关注租金，忽视了装修条款，结果要么被迫支付不合理补偿，要么因装修损坏房屋而蒙受损失。企业提醒：租赁合同中必须明确约定"合同期满后装修物的处理方式"，是无偿归企业所有，还是由承租人拆除恢复原状。

陷阱四：原承租人去世或退出，别找错"责任人"

本案中原承租人陈某某早在2018年就已去世，但企业没有及时向实际占用人石某主张权利，而是错误地要求陈某某的子女陈某1、陈某2承担责任，结果这部分诉求被法院驳回。企业提醒：要定期检查房屋实际使用情况，发现实际占用人与合同签订人不一致时，要及时与实际占用人重新签订协议或发函确认，避免"找错人"导致权利落空。

企业防范建议

1. 合同到期前90天启动"退出机制"：提前书面通知承租人是否续租，如不续租，明确告知腾退期限，并做好交接准备。

2. 建立"三步走"催收流程：到期后第一天发《到期通知》→超期7天发《催缴占用费通知》→超期30天立即启动法律程序，避免损失扩大。

3. 装修条款"写死写细"：明确约定"合同期满后，固定装修归企业所有，可移动设备由承租人自行拆除"，避免后续扯皮。

4. 转租必须"三方确认"：如同意转租，应要求原承租人、新承租人和企业签订三方协议，明确各方责任。

很多企业认为"打官司很麻烦"，但本案告诉我们：不及时采取法律行动，损失会更大！专业法律顾问能帮企业在纠纷初期就有效控制风险，避免小问题演变成大麻烦。

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