以物抵债未登记不能排除强制执行-丹江口案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2021)鄂0381民初222号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2017年6月5日，刘某向刘某清转账23万元，同日丹江口市某达工贸有限公司作为借款人，刘某清作为担保人向刘某出具借条，载明："今借到刘某同志现金人民币贰拾叁万元整（期限半年，月息3%，2017年12月5日前一次性本息两清）"。同日刘某与丹江口市某达工贸有限公司签订《抵押借款协议》，表明乙方向甲方借款用于资金周转，甲方借给乙方人民币23万元，以丹江口市某达工贸有限公司综合办公楼（底层）一楼房屋，整层面积400平方米抵押给甲方。2017年11月26日刘某向刘某清转账6万元，同日丹江口市某达工贸有限公司作为借款人，刘某清作为担保人向刘某出具借条，载明："今借到刘某同志现金人民币陆万元整（期限半年，月息3%，到期一次性还本息）"。

2018年12月16日，刘某与丹江口市某达工贸有限公司自行达成《抵押物抵偿协议》，载明："乙方于2017年6月5号在甲方处借款23万元，又于2017年11月26号在甲方处借款6万元。在此期间甲方为乙方借款担保20万元（2017年7月25日至2018年3月25日），截至2018年9月5号乙方应付约定利息119700元，担保费8000元，本金29万元，总计417700元，期间乙方于2017年12月付息2.2万元后，经多次催要无果，鉴于乙方资金紧张，无力现金还款，2018年12月双方协商一致，乙方愿将借款抵押物"丹江口市"全部冲抵所欠甲方本金及利息。双方约定不评估、不拍卖（注：该抵押物名称见建字第2015-02号丹江口市城乡规划局审批的中华人民共和国建筑工程规划许可证，地址见丹江口市某达工贸有限公司土地证）。特别说明：该抵押物地下两层，最底层为负二，与院内厂区地坪齐平，外观九间房，三个卷闸门，层高3.35米，面积348平方米左右，现出租给他人使用，待出租合同到期后由甲方收回。如抵押物有异议甲方不能顺利接收，甲方保留两笔借款的追偿权利。此协议与"抵押借款协议"有关联、同等有效"。刘某清作为担保人在该协议上签字。

2019年6月11日，法院作出（2019）鄂0381民初1418号民事调解书：一、被告刘某清于2019年6月30日前偿还原告刘某2借款本金60万元，并以本金60万元为基数，从2018年7月12日起按照年利率15%支付利息至本金还清之日止。该民事调解书已于2019年6月11日生效。2019年7月18日因被告刘某清未按照调解书履行义务，刘某2向法院申请执行。2020年5月28日，法院作出（2019）鄂0381执1210号之三执行裁定书，裁定对被执行人刘某清担任法定代表人的丹江口市某达工贸有限公司所有的位于湖北省丹江口市房屋予以查封。刘某于2020年11月2日对执行裁定书提出书面异议，法院于2020年11月3日作出（2020）鄂0381执异91号执行裁定书，驳回了刘某的异议请求，刘某不服该执行异议裁定，向法院提起案外人执行异议之诉。

2019年6月20日丹江口市某达工贸有限公司和刘某清共同出具承诺书，载明："丹江口市某达工贸有限公司综合办公楼底层一楼租给中某建设有限公司丹江口项目部刘某利同志，2020年元月份到期，房租费已收，到期后出租权、租金由刘某同志管理和收租"。2019年9月丹江口市某达工贸有限公司再次出具一份承诺书，载明："丹江口市部分房屋租给某和平价超市张总放饮料使用，到期日为2020年5月份，到期后房子由刘某收回，丹江口市某达工贸有限公司特此承诺"。

2020年5月16日，刘某与案外人张某国签订《租房协议》，将丹江口市姚沟路中西侧原丹江口市某达工贸有限公司办公楼地下二层负二层，院内于场区地坪齐平一楼北起五间房两个卷闸门，续租给张某国作为仓库使用，租期从2020年7月1日至2021年6月30日止。

本案争议的房屋项目，于2015年1月21日取得建设工程规划许可证，项目为：丹江口市某达工贸有限公司办公楼一栋，层数：地上为6层，地下为2层。2015年5月7日取得建设工程施工许可证，建设单位为：丹江口市某达工贸有限公司。工程名称为：办公楼。

法院最终判决：驳回原告刘某的诉讼请求，刘某需承担案件受理费100元。

三、核心观点论述：为什么"抵债房"不等于"你的房"？

这个案子说白了就是一句话：签了抵债协议、实际占了房子，没办过户登记，照样保不住房子！ 很多企业老板和本案中的刘某一样，以为签了《抵押物抵偿协议》、收了房租、甚至把房子转租给别人，房子就"归自己了"。但法院判决明确告诉你：不动产不登记，法律上就不是你的！

关键法律点通俗解释：

1. "签协议≠拿到房"
   就像买二手车，光签买卖合同不办过户，车还是原车主的。房子更是如此！《民法典》第209条规定（原《物权法》第9条），不动产的买卖、抵债必须到不动产登记中心办理登记，否则在法律上所有权不转移。本案中刘某和公司签了抵债协议，但没去办过户，房子在法律上仍是公司的财产。

2. "实际占有≠法律所有权"
   刘某虽然收回了出租的房屋、还和张某国签了新租约，看似"控制"了房子。但法院明确指出：占有不产生物权变动的法律效果。就像你借朋友的车开，开得再久也不是你的车。一旦公司欠债，其他债权人（如本案中的刘某2）有权申请法院查封拍卖这套"没过户"的房子。

3. "抵押协议不等于抵押有效"
   借款时签的《抵押借款协议》没办理抵押登记，就像没上锁的保险柜——形同虚设！根据法律规定，房屋抵押必须到房管部门登记才生效。没登记的抵押，既不能优先受偿，也不能通过抵债直接变成所有权。

给企业的3条救命锦囊：
✅ 抵债必须过户！
债务人用房产抵债时，务必在协议中写明："本协议签订后X日内双方共同办理过户登记，否则违约方赔偿XX万元"。拿到协议只是第一步，去不动产登记中心打完证才算真正"落袋为安"。

✅ 警惕"承诺书陷阱"
本案中公司两次出具承诺书说"到期后房子归你"，但法院根本不认！企业间的单方承诺没有物权效力，别被"到期收回""由你管理"这类话忽悠，必须落实到登记手续。

✅ 一房多债时，登记才是"护身符"
如果公司把同一套房先后抵给多人，谁先办登记谁优先！没登记的只能排队等公司还钱，万一公司破产就血本无归。建议抵债后立即申请"预告登记"（房管部门可办），相当于给房子贴上"已预定"封条，防止一房多卖。

四、专业支持：让法律顾问为您筑起防火墙

本案中刘某损失40多万元的惨痛教训，根源在于混淆了"合同有效"和"物权变动"——前者只是"要债的权利"，后者才是"保房的保障"。企业在经营中常遇到类似陷阱：以为签了合同就高枕无忧，结果执行时才发现"竹篮打水"。

征和律师事务所特别提醒： 企业重大交易务必做好"三查"：

• 查不动产权属状态（是否被查封、有无抵押）
• 查过户登记时限（协议中明确违约责任）
• 查资金监管方式（避免钱房两空）

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