租赁合同未明确附属设施权属，长期不主张权利将丧失索赔权-丹江口财产损害赔偿案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2023)鄂0381民初306号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实与判决结果

2010年11月20日，十堰某置业公司将位于丹江口市新城开发区某丙国际大酒店Ａ幢部分从地下一层至十七层、Ｂ幢一层至四层、Ｆ幢第四层出租给丹江口某酒店管理有限公司，租赁期限20年（自2010年12月18日起至2030年12月18日止），用于餐饮和住宿。其中Ｂ幢顶层某显示屏未在租赁合同中进行约定。

2015年9月10日，丹江口某酒店管理有限公司某丙国际大酒店作为甲方与丹江口市某广告有限公司作为乙方签订广告位租赁合同，合同约定，甲方将均州食府楼顶（即Ｂ幢顶层）某广告牌出租给乙方使用，租期四年，年租金2万元，合同期限自2015年9月10日至2019年9月10日，甲方同意乙方拆除Ｂ幢顶层现有广告设施，将广告牌架加高、加固改造，表面加装彩钢板，悬挂喷绘广告画面。

合同签订后，丹江口市某广告有限公司于2015年10月1日前将广告牌改造完毕用于该公司广告业务。合同期满后，双方终止合同。2021年6月26日，丹江口市某广告有限公司法定代表人张某清与十堰某置业有限公司法定代表人龚某微信聊天，表示次日将广告画面安装上，后因龚某要求每年支付租金5万元而未谈妥，丹江口市某广告有限公司于2021年7月20日将安装的广告画面撤掉，期间共使用广告牌24天。

十堰某置业有限公司起诉要求丹江口某酒店管理有限公司和丹江口市某广告有限公司赔偿经济损失57.3万元及广告位占用费。

法院最终判决：丹江口市某广告有限公司支付十堰某置业有限公司广告位占用费3287.67元（仅对实际使用的24天），驳回十堰某置业有限公司的其他诉讼请求。

三、核心观点与法律风险防范

这个案例看似是简单的"广告牌被租了"，实则暴露了企业资产管理中普遍存在的致命漏洞：合同约定不清+长期沉默=权利自动放弃。

为什么十堰某置业公司57万元的索赔几乎全军覆没？

1. "我以为你知道"的陷阱
   租赁合同中没写明B幢顶层显示屏归谁，就像买房时没说"阳台归谁用"。法院认为：广告牌就在酒店顶楼这么显眼的地方，租了4年都没人管，相当于默认"你们随便用"。很多老板以为"反正东西是我的，以后再说"，结果一拖就是几年，权利就悄悄溜走了。

2. "工程款单据≠损失证据"
   十堰某置业公司拿出了57万元的工程付款记录，但法院说："这只能证明你花了钱，不能证明现在值多少钱。"就像你买手机花了5000元，但手机坏了，不能直接说损失就是5000元，得证明现在这手机值多少。

3. "双重身份"坑了自己
   更扎心的是，十堰某置业公司的老板龚某，曾经同时管理着租用他们房子的酒店分公司。法院据此认定："你自己管的酒店把广告牌租出去，你说不知道？不太可能吧！"这就像你把房子租给朋友开公司，结果发现朋友把你的车库改成了仓库，还说"我不知道那是你的"。

企业避坑指南：三招守住"看不见的资产"

第一招：合同里画"红线"
签租赁合同时，别只写"租B栋1-4层"，要加一句："租赁范围不含B栋顶层广告位、外墙及屋顶附属设施，上述设施所有权及使用权归出租方所有"。就像租房时要写明"冰箱归房东，租客不能搬走"，越细越好。建议在合同后附《附属设施清单》，连屋顶几盏灯都列清楚。

第二招：建立"资产体检表"
每季度安排专人检查自己的资产：

• 屋顶有没有新装的广告牌？
• 外墙有没有被贴广告？
• 地下车库有没有被改作他用？
  发现问题立即发《权利告知函》（不是口头说！），哪怕只是微信也要写清楚："这是我的资产，请立即停止使用"，并保留发送记录。沉默超过3个月，法院可能认定你"同意了"。

第三招：损失要能"算得清"
给重要设施建立"身价档案"：

• 拍照留存现状
• 保存购买/安装合同和发票
• 每年做一次价值评估（比如找第三方机构出报告）
  这样万一被损坏，能直接说"损失就是37.3万元"，而不是含糊地说"我花过钱"。

特别提醒：合同到期后更要盯紧！本案中广告公司只用了24天，法院就判赔费用。如果对方合同到期还继续用，必须在7天内发函要求支付占用费，否则可能像本案一样——4年只拿到24天的钱。

这个案例给所有企业敲响警钟：资产不光要"看得见"，更要"管得明"。很多老板把精力都放在赚钱上，却忘了给自己的"家产"上锁。等到发现资产被占用时，往往已经过了最佳维权期，最后只能"哑巴吃黄连"。

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