付款不备注用途竟惹上大麻烦-合肥土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2020)皖01民终8777号
审理法院：安徽省长丰县人民法院（一审）、安徽省合肥市中级人民法院（二审）

二、案件事实及判决结果

2018年1月1日，长丰县岗集镇某十埠社区居民委员会作为甲方，安徽千某教育科技有限公司作为乙方签订了《农业用地流转合同》，合同期限从2018年1月1日至2025年8月31日止。合同约定：甲方将207亩土地流转给乙方经营，合同签订之日支付一年土地流转费，此后每年相同时间支付下一年费用。土地流转费用以每亩每年500市斤中籼稻谷计，按当年国家粮食调控价格折合人民币支付。合同同时约定，若乙方逾期半年未支付土地流转费，甲方有权终止合同并收回土地。

合同签订后，安徽千某教育科技有限公司一直未按约定支付流转费用。2019年6月10日，因修路需要，岗集镇人民政府与甲方签订征用土地协议，征用包含乙方租用的38.28亩土地。经核算，按国家粮食收购价标准，乙方应支付2018年至2020年7月的土地流转费用合计299200.3元。

安徽千某教育科技有限公司辩称其财务谢某辉转账给甲方的40万元系支付土地租金，但法院查明该款项实为代案外人安徽小某农业科技有限公司支付的欠款。此外，该公司还主张因政府征用部分土地应扣除租金，以及疫情导致经营困难应减免租金，但均未获法院支持。

判决结果：一审法院判决解除双方合同，要求安徽千某教育科技有限公司返还168.72亩土地并支付拖欠的299200.3元流转费用。该公司上诉后，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、企业必须警惕的法律风险点

1. 付款不备注用途=白送钱
本案败诉核心原因竟是"转账没写备注"！安徽千某教育公司财务谢某辉转账40万元时未注明用途，对方坚称这是替安徽小某农业科技公司代付的欠款。法院调查发现：

• 谢某辉曾签署过代付协议（"甲方之前所欠地租40万元由乙方承担"）
• 40万元远超合同约定的年租金（实际年租金约10万元），却一次性支付不合常理
• 案外人安徽小某农业科技公司法定代表人李某林当庭作证证实代付事实

企业防范指南：
✓ 转账时务必在备注栏写清"支付XX合同2023年租金"等具体信息
✓ 大额付款同步发送书面确认函（如邮件、微信）
✓ 代付第三方款项必须三方书面确认，否则债务不转移

2. 合同履行"拖一拖"可能丢土地
合同白纸黑字写着"合同签订日付租金，逾期半年可解约"，但安徽千某教育公司拖了两年多未付，最终不仅丢了168亩土地，还要补缴近30万元欠款+诉讼费。

企业防范指南：
✓ 设置合同履行提醒（建议提前15天预警）
✓ 对方逾期时立即发《催款函》（微信/邮件/EMS三件套）
✓ 别心存侥幸："对方没催就不急"——沉默不等于放弃权利！

3. "疫情减免"不是万能挡箭牌
该公司以"疫情导致经营困难"要求减免3个月租金，但法院认为：

• 该土地是村民集体所有，租金要分给每户村民
• 合同未约定不可抗力条款，单方主张无效

企业防范指南：
✓ 签合同时主动增加"不可抗力条款"（如疫情、自然灾害处理方式）
✓ 遇特殊情况立即协商并签补充协议
✓ 别等欠款两年才谈减免——主动沟通成功率提升80%！

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