擅自转租+拖欠租金=合同被解！-长丰房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2020)皖0121民初236号
审理法院：安徽省长丰县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2016年12月21日，安徽长丰某商行与缪某签订《房屋租赁合同》，约定安徽长丰某商行将长丰县双凤开发区房屋出租给缪某，用途为超市及配套设施，合同期限自2016年12月21日起至2025年12月20日止。关于租金标准，前三年均按照22346.75元／月标准执行，租金按3个月为周期进行结算，即67040.25元，乙方须于每个周期结束前7日内支付下一周期租金。首次租金在2017年4月20日前缴纳。关于房屋用途，乙方保证，在租赁期限内未征得甲方书面同意及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的租赁用途；关于房屋转租，与乙方经营有关的其他加盟商需要使用场地的，乙方在不破坏房屋主体结构情况下可以自行提供场所给其他加盟商使用，但是使用期限需在本合同有效期内且乙方应告知甲方相关事宜。关于合同的解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不支付或者不按约定支付租金累计达30日的。2、未经甲方书面同意，擅自改变房屋租赁用途的。

在合同履行过程中，缪某未征得安徽长丰某商行同意将该租赁物的部分转租给第三人使用，用于开办网咖、餐馆、药店、眼镜店等，其中合肥毛某蟹网咖有限责任公司租赁101、201室建筑面积460㎡及一楼10㎡，长丰县双凤工业区皖某情快餐店租赁101室-2建筑面积168㎡及二楼40㎡，合肥某生堂医药连锁有限公司明珠店租赁101室建筑面积150㎡，长丰某友眼镜有限责任公司租赁101室-3建筑面积200㎡。同时缪某应当于2017年4月21日前及往后每年1月21日、4月21日、7月21日、10月21日前七日内支付租金，但实际支付租金的时间为2017年7月28日、2018年2月6日、2018年3月9日、2018年7月4日、2018年8月24日、2018年10月29日、2019年1月29日、2019年4月2日、2019年7月29日、2019年10月26日，不按照约定时间支付租金累计达30日。缪某支付安徽长丰某商行租金至2020年1月20日。2019年10月29日，安徽长丰某商行以缪某未能按照合同约定的条款执行，擅自将承租的房屋转租给他人，改变房屋租赁用途，且未能按照合同约定的租金支付方式如期支付租金，决定解除房屋租赁合同并要求缪某在接到通知后一个月内返还租赁房屋，同时向缪某送达了《关于终止房屋出租的通知》，缪某对此未向安徽长丰某商行提出异议。

法院判决：缪某于判决生效之日起30日内返还房屋；各第三人对各自租赁的房屋与缪某共同承担返还责任；缪某从2020年4月21日起按23464.09元/月支付房屋占有使用费，直至返还；驳回安徽长丰某商行其他诉讼请求。

三、企业必须警惕的租赁合同"隐形炸弹"

这个案例看似普通的租房纠纷，实则藏着企业经营中极易忽视的三大"隐形炸弹"，随时可能引爆您的商业大厦：

第一颗炸弹：转租≠自由转手
合同白纸黑字写着"超市及配套设施"，缪某却把房子转租给网咖、药店、餐馆。您可能觉得："房东应该知道啊，办营业执照都盖章了！"但法院明确指出：合同要求"书面告知"，口头默认不算数！更关键的是，网咖、眼镜店和"超市"根本不是配套关系——就像租了厨房不能擅自改成KTV。企业教训：转租前务必拿到房东签字确认的书面文件，别用"默认"赌法律风险。

第二颗炸弹：晚付租金=慢性自杀
合同规定每季度提前7天交租，缪某却像挤牙膏：本该1月21日交的钱，拖到2月6日、3月9日...累计逾期超30天。您可能觉得"晚几天而已"，但法律把"累计30天"直接写进解约条款！企业教训：建立租金支付"双保险"——手机日历设3次提醒+财务系统自动扣款，避免因一次疏忽满盘皆输。

第三颗炸弹：疫情不是免单借口
缪某搬出"疫情免租"政策，法院却只免3个月——因为合同没约定，也没提前协商。这就像餐厅说"暴雨天不营业就不交租"，法律根本不认！企业教训：遇特殊情况立即书面协商，保留政府通知、停业证明等证据，别等房东发解约通知才喊冤。

企业防爆指南：

1. 合同要"咬文嚼字"：看到"配套设施"这种模糊词，当场要求补充具体清单（如"仅限生鲜配送、收银服务等"）；
2. 转租走"正规流程"：转租合同签订前，必须让房东在补充协议上签字，拍照存档；
3. 租金设"防呆机制"：在合同约定日期前15天、7天、3天设置三重提醒，避免财务人员交接遗漏；
4. 突发情况"快沟通"：像疫情这类不可抗力，24小时内发书面协商函，比事后扯皮强百倍。

四、给企业主的法律护身符

这个案例再次证明：一份疏忽的租赁合同，能让多年经营瞬间归零。作为征和律师事务所企业法律顾问团队，我们每天处理大量类似纠纷，深知企业最需要的是看得懂、用得上、花得值的法律服务。我们提供极高的性价比风险防控方案，特别推出"先试用满意后付款"模式——您可先体验合同审核服务，确认解决实际问题后再付费，真正实现零风险获得专业护航。别等法院传票来了才想起法律，让专业力量成为您生意的"隐形合伙人"！