商场统一经营模式下业主无权单方面收回商铺 - 太和房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)皖1222民初2967号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

王某、刘某共同共有位于太和县建设西路北侧民安路东侧白马环球港2、5、6连体楼369铺，建筑面积49.24㎡。2016年12月6日，王某与太和某公司签订《商铺租赁经营管理合同》，约定将位于白马环球港6栋3层369号商铺租赁给太和某公司，该商铺总建筑面积41.03平方米。合同约定期限为5年，自白马环球港统一开业日（2018年12月29日）开始计算。租金标准为：前三年免租，第四年70元/月/平方米，第五年80元/月/平方米。

合同第二条2.3约定：甲乙双方就合同到期后继续合作的相关事宜，需在本合同到期前6个月洽谈完成。为了保持白马环球港的统一经营、统一管理，应采取少数服从多数原则（按建筑面积每平方米为一个投票权，当超过50%投票权同意乙方续租及续租方案时，拥有剩余投票权的出租人必须服从）。

2023年10月，王某、刘某曾起诉太和某公司，法院已作出判决支持2021年12月29日至2023年6月30日的商铺占有使用费。本案中，王某、刘某要求太和某公司支付2023年7月1日至2025年2月28日的商铺占有使用费。

法院认定：案涉商铺为开放式结构，无墙体分割，无独立水电的开放式结构，未形成独立封闭使用空间，且自建成交付开始，包括案涉商铺在内的所有商铺为对外统一经营，已被整体分割、规划，形成了所有权与经营权相分离的商业模式，其所涉及业主众多，各个业主拥有商铺面积较小，各业主名下商铺在使用效能上高度依存，业主之间利益密切融合。

法院判决太和某公司于判决生效之日起十五日内支付王某、刘某商铺占有使用费78784元。

三、法律风险提示与防范建议

这个案例看似简单，实则揭示了一个商场经营中常见的"隐形炸弹"：当商铺采用统一经营模式时，即使租赁合同到期，业主也不能单方面收回商铺！很多企业主可能觉得"合同到期了，不续租不就行了吗？"但本案告诉我们，事情没这么简单。

为什么业主不能单方面收回商铺？

1. "开放式商铺"特性决定：本案中的商铺没有实体墙分隔，没有独立水电，就像商场里的一块"拼图"，单独拿出来根本无法独立使用。法院认为，这类商铺必须统一管理才能发挥商业价值。

2. "少数服从多数"条款生效：合同中明确约定，如果超过50%的业主（按面积投票）同意续租，其他业主必须服从。这个条款就像商场的"游戏规则"，一旦触发就对所有业主有约束力。

3. 整体利益高于个人利益：当商场里有几百甚至上千个业主，每人只有一两平米时，如果允许个别业主随意收回商铺，整个商场就会"千疮百孔"，最终损害所有人的利益。法院正是基于这一现实，支持了商场管理方的权益。

企业如何防范这类风险？

1. 合同条款要"写清楚、写具体"
   很多企业在签订合同时，对"续租条款"一带而过，甚至直接用格式条款。本案中太和某公司之所以胜诉，关键就是合同明确约定了"少数服从多数"原则及其具体操作方式。建议企业在签订合同时，务必明确：

   • 续租表决的具体规则（按户数还是面积投票？）
   • 表决通过的比例要求（50%？60%？）
   • 反对业主的处理方式（是否有补偿？）
     这些内容绝不能笼统写"按商场规定执行"，而要白纸黑字写清楚。

2. 提前布局，不要等到合同到期才行动
   合同约定"租期届满前6个月洽谈续租事宜"，但很多企业总是拖到最后一刻。本案中太和某公司胜诉，正是因为其他大多数业主已经同意续租。企业应建立业主关系管理系统，定期沟通，提前了解业主意向，避免被动。

3. 重视"商铺物理特性"的法律意义
   如果您的商场是开放式设计，一定要在合同中强调这一特点，并附现场照片、设计图纸等证据。这样一旦发生纠纷，法院更容易理解"为什么必须统一经营"。反之，如果商铺有独立墙体和水电，这类条款可能就不适用了。

4. 业主沟通要"留痕"
   与业主的每一次沟通，无论是会议、电话还是微信，都要做好记录。特别是当多数业主同意续租时，务必形成书面确认文件。本案中太和某公司能胜诉，正是因为能证明"整体经营模式"得到了大多数业主支持。

5. 警惕"沉默的大多数"
   有些业主可能不表态、不投票，企业容易误以为他们反对续租。实际上，合同应明确约定：未在规定期限内表态的业主，其投票权如何处理（例如视为同意或弃权）。避免因部分业主"不作为"导致续租失败。

给商场业主的特别提醒：
如果您是商铺小业主，在签订类似合同时，一定要仔细阅读"少数服从多数"等条款。这意味着您可能在合同到期后无法收回商铺，即使您个人不同意续租。建议在签约前咨询专业律师，了解这些条款对您权益的具体影响。

商场统一经营与业主权益保护需要平衡。对企业而言，关键是要在合同中设计好风险防火墙，避免因个别业主的"任性"影响整体经营。记住：法律不会保护"马大哈"，只会保护那些认真对待合同条款的企业。

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