房企逾期交房不能简单以疫情为由免责，格式条款限制违约金上限可能无效-太和房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)皖1222民初5385号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年10月16日，张某与太和某建有限公司签订《商品房买卖合同》，约定张某购买太和某建有限公司建设的某建·公园里15号楼5层505号房屋一套，房屋总价款为739919元。合同约定，太和某建有限公司于2021年12月31日前向张某交付该房屋；逾期交房时，太和某建有限公司按日支付房屋总价款万分之一的违约金，但违约金的总金额不高于买受人已付房款的千分之五。张某在庭审中陈述其于2022年10月至11月期间收房。

另查明，涉案项目综合查验合格时间为2022年4月28日；太和县重点工程建设管理中心太重中心〔2020〕37号《关于新冠肺炎疫情防控导致工期延误的通知》载明，"经研究决定我中心负责建设的重点示范工程因疫情防控导致的工期延误，统一延期30天"。

法院最终判决：太和某建有限公司需向张某支付逾期交房违约金6511元，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、企业法律风险防范要点

看完这个案例，很多房企老板可能会困惑："疫情不是不可抗力吗？为什么还要赔钱？"作为企业法律顾问，我用大白话给大家讲明白其中的法律风险，避免您的企业掉进这些"坑"：

1. 疫情≠免责金牌，证据不足照样要赔钱

太和某建有限公司主张疫情属于不可抗力，要求免除逾期交房责任，但法院为什么不支持？关键在证据不足！公司只提供了一份社区证明，既没有负责人签字，也无法证明实际停工天数。法院明确指出："其所举证据不足以证明因疫情防控造成涉案项目工期延误的具体天数。"

企业防范建议：

• 遇到疫情等不可抗力时，务必做好全过程证据固定：政府停工通知、工地现场照片、监理日志、工人返岗记录等都要保存完整
• 与购房者沟通时要书面确认，避免口头承诺
• 别指望一份"万能证明"就能免责，证据链必须完整、真实、相互印证

2. "统一延期30天"不是万能挡箭牌

太和某建有限公司质疑政府文件不能作为定案依据，但法院认为：该文件是政府部门公开发布的，结合实际情况"酌定扣除30天"符合公平原则。这里要特别注意——政府文件可以作为参考依据，但不等于直接免除全部责任。

企业防范建议：

• 政府发布的工期顺延通知是参考标准，不是"免死金牌"
• 企业仍需证明自身实际受影响天数，不能简单套用政府文件
• 提前在合同中约定不可抗力情形下的处理方式，避免事后扯皮

3. 限制违约金的"霸王条款"可能被判无效

合同约定"违约金总金额不高于已付房款的千分之五"，看似保护了企业，却被法院认定为无效格式条款！因为这是企业为重复使用预先拟定、未与购房者协商的条款，明显减轻了企业责任，加重了购房者负担。

企业防范建议：

• 别在合同里设置明显不公平的"霸王条款"，尤其是违约责任部分
• 真正合理的违约金上限应当通过协商确定，并在签约时向购房者重点说明
• 格式条款要加粗提示，并让客户签字确认"已充分理解"

4. 房屋交付以"综合查验合格"为准，不是发个通知就行

太和某建有限公司声称已邮寄交房通知，但法院不认可，因为房屋必须通过综合查验备案才算符合交付条件。涉案房屋直到2022年4月28日才达标，此前即使通知交房也不算数。

企业防范建议：

• 交房前务必确认房屋已取得竣工验收备案证明
• 别提前发交房通知，避免被认定为"虚假交付"
• 交房流程要规范：书面通知、现场查验、签署确认书缺一不可

四、给企业的贴心提示

这个案例告诉我们：房企在特殊时期更要注意合规经营。疫情确实带来困难，但不能简单把"锅"甩给不可抗力。企业应当建立完善的风险预警机制，在合同拟定、证据留存、客户沟通等环节做足功课。

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