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房地产企业不能仅凭疫情就免除逾期交房全部责任-太和房屋买卖合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：2 太和法律顾问

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一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖1222民初3346号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2020年6月9日，董某与太和县某置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定董某购买太和县某置地有限公司建设的某公园里小区17栋17层1703室房屋一套，房屋总价款743555元，太和县某置地有限公司应于2021年12月31日前交付房屋，逾期交房的，太和县某置地有限公司按日向董某支付房屋总价款万分之一的违约金，但违约金的总金额不高于买受人已付房款的千分之五。太和县某置地有限公司于2022年3月22日通过EMS将交房通知书邮寄给董某。

另查明，涉案项目综合查验合格时间为2022年4月28日。太和县某置地有限公司提供加盖有太和县城关镇桥西社区居民委员会印章的落款时间为2023年11月8日的《证明》一份，其中载明："综上太和县某置地有限公司开发的某公园里小区，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控停工建设时间为85日。"太和县重点工程建设管理中心太重中心〔2020〕37号《关于新冠肺炎疫情防控导致工期延误的通知》载明，"……经研究决定我中心负责建设的重点示范工程因疫情防控导致的工期延误，统一延期30天"。

判决结果：
法院认定太和县某置地有限公司逾期交付房屋89天（自2021年12月31日起计算至2022年3月30日），但鉴于新冠疫情影响，酌定扣除30天，最终判决太和县某置地有限公司向董某支付逾期交房违约金4386.97元。同时，法院认定合同中"违约金总金额不高于千分之五"的条款为无效格式条款，驳回了开发商以此完全免责的主张。

三、核心观点：企业不能"一推了之"，法律风险需精准防范

看到这个案例，很多企业老板可能会疑惑："疫情不是不可抗力吗？为什么还被判赔钱？" 这正是本案给所有企业的最大警示——不可抗力不是"万能挡箭牌"，企业不能简单一句"因为疫情"就免除所有责任！

两大关键教训，企业务必牢记：

1. 不可抗力≠全免责，证据不足照样要赔钱
太和县某置地有限公司声称因疫情停工85天，却只提供了一份社区证明。法院直接指出："这份证明不符合证据形式要件"，最终只认可30天的影响期。这意味着：

举个通俗例子：就像员工因病请假，不能只说"我生病了"，而要提供医院病历、休假证明。企业主张不可抗力也是一样，需要"医疗证明"级别的证据！

2. 合同"小聪明"反被坑，格式条款不能显失公平
合同里约定"违约金最高只赔千分之五"，看似保护了开发商，却被法院认定为无效条款。原因很简单：

企业常见误区：总想在合同里埋"霸王条款"保护自己，却不知道《民法典》明确规定：提供格式条款一方不合理免除自身责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该条款无效。最终不仅达不到目的，反而会让法院对企业产生不信任感，加大败诉风险！

风险防范"三步走"建议

  1. 合同条款做"双向约定"

    • 逾期交房违约金设上限的同时，也要约定购房者逾期付款的对等责任
    • 明确不可抗力情形及计算方式（例如："以政府停工通知天数为准"）
    • 避免使用"最终解释权归我方所有"等无效表述

  2. 证据管理要"平时积累"

    • 建立项目日志制度：每天记录施工进度、停工原因、政府文件编号
    • 遇到特殊情况：立即保存政府通告、现场照片、沟通记录
    • 重要通知：必须通过合同约定方式（如EMS）送达并留存凭证

  3. 客户沟通要"提前主动"

    • 确实无法按时交房时，第一时间书面告知客户并说明原因
    • 提供解决方案（如补偿方案、新交付时间表）
    • 别等到客户起诉了才被动应对——本案中开发商3月发通知，4月才交房合格，白白增加28天违约期！

专业护航，让企业远离"合同雷区"

很多企业主总认为"合同模板网上一搜一大把"，却不知正是这些"免费模板"埋藏着巨额赔偿风险。本案中，一个看似平常的违约金上限条款，最终导致开发商不仅没减责，反而因条款无效而全额赔付——省小钱吃大亏，这就是不重视合同管理的代价！

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