以房抵工程款要警惕规划变更风险-宁国房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：(2021)皖18民终787号

审理法院：安徽省宁国市人民法院（一审）

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2016年7月24日，安徽某辰电气设备有限公司（以下简称某辰公司）与宁国市某丽房地产开发有限公司（以下简称某丽公司）及刘某签订《变配电安装工程总包合同》，由某辰公司及刘某承包某丽公司华贝城市广场变配电安装工程。合同签订后，某辰公司及刘某按合同约定施工。2016年7月31日，某辰公司与某丽公司及刘某签订《房屋抵偿工程款协议》，约定某丽公司以华贝广场S2幢楼抵付工程款1700万元。2016年10月5日，某辰公司与某丽公司及刘某签订《房屋抵偿工程款协议》，某丽公司将所属华贝广场S8幢楼抵付工程款1088万元。2017年10月26日，某丽公司管理人代表某丽公司与某辰公司、刘某签订复工协议，决定继续履行《变配电安装工程总包合同》。2018年7月3日，某丽公司管理人代表某丽公司与某辰公司、刘某签订补充协议，继续用S2幢楼抵付工程1700万元，S8幢楼2001室抵付工程款1088万元。

2018年9月6日，某辰公司与某丽公司就抵付工程款的S2幢楼签订了五份《商品房买卖合同》，约定房屋交付时间为2019年10月1日前。施工过程中，S2幢楼原规划进行了变更。2019年9月6日，S2幢楼通过验收，某丽公司管理人向某辰公司送达交房通知书，某辰公司以尚未达到交房条件为由拒不收房。

2020年4月14日，安徽宏远测绘有限公司对S2幢楼进行了实测。测绘结果显示：交付给某辰公司的五套房屋总面积由841.63㎡减少为802.1㎡，公摊面积由82.36㎡增加为136.54㎡，其中S2幢1单元2005室整体减少。

一审法院判决某丽公司按实测面积协助某辰公司办理房屋变更登记手续，但驳回了某辰公司要求交付房屋和支付违约金的诉讼请求。二审法院维持了这一判决，但确认S2幢1单元1005室内部存在电梯通道和公共楼梯通道，实际可用面积仅7.43平方米，无法作为独立商铺使用；2005室实际已不存在。某辰公司在二审中撤回对1005室、2005室的相关诉讼请求，同意另行解决。

三、核心观点与风险防范

这个案例的核心问题是：以房抵工程款时，遇到规划变更导致房屋状况与合同约定不符，企业该如何保障自身权益？

从判决可以看出几个关键风险点：

1. "视为交付"条款的致命陷阱

某丽公司在交房通知中写明："若您未在通知的指定日期或之后5日内交接，视为我公司已向您交付合格的商品房"。这一条款让某辰公司吃了大亏——即使房屋存在质量问题或不符合约定，只要没在规定时间内提出异议，法律上就视为已经交房，无法再主张逾期交房违约金。

企业防范建议：签订合同时，务必仔细审查"交房条件"和"视为交付"条款。如果房屋是用来抵工程款的，更应该明确约定："买方有权对房屋质量、面积、功能等进行验收，验收不合格的，不视为交付"。别小看这一句话，关键时刻能帮你挽回上百万损失。

2. 规划变更导致房屋"消失"的风险

本案中最令人意外的是，合同约定的S2幢1单元2005室竟然"整体消失"了！1005室也因为内部被规划为公共通道，实际可用面积仅7.43平方米，根本无法作为商铺使用。这就像你买了个"100平米的商铺"，结果发现其中90多平米是公共通道，根本不能做生意。

企业防范建议：在以房抵债时，不要只看合同上的面积数字，一定要实地查看房屋现状，了解规划图纸。特别是对于临街商铺、特殊位置的房屋，要特别注意是否存在规划调整的可能。最好在合同中明确约定："若因规划变更导致房屋无法实现合同目的，卖方应提供替代房屋或折价补偿"。

3. 面积差异的"秋后算账"风险

实测面积比预测面积少了近40㎡，但法院认为这"不影响交付及办理产权登记"，建议某辰公司"另行主张"。这意味着某辰公司虽然拿到了房子，却白白损失了几十万甚至上百万的房款。

企业防范建议：在合同中必须明确约定面积差异的处理方式，比如："实测面积与预测面积误差超过3%的，买方有权解除合同或要求按实际面积重新计算房款"。不要等到交房时才发现面积缩水，那时再维权就难了。

4. 证据意识薄弱导致维权困难

某辰公司发现房屋问题后，只是口头拒绝收房，没有及时通过书面方式提出异议并保留证据，导致在诉讼中难以证明房屋确实不符合交付条件。

企业防范建议：发现房屋有问题时，一定要第一时间通过书面形式（如律师函、工作联系函）提出异议，详细列明问题并附上照片、视频等证据。切忌只口头沟通，否则在法庭上很难自证清白。

给企业的最后忠告：以房抵工程款看似是解决工程款拖欠的好办法，但暗藏风险。在签订抵房合同时，务必做到"三查三明确"：一查房屋产权是否清晰，二查规划是否稳定，三查房屋现状是否符合用途；明确交房标准、明确面积差异处理方式、明确违约责任。千万别因为急于收回工程款而忽略这些细节，否则可能"房财两空"。

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