租赁合同到期未及时处理将导致企业无法按市场价收取租金-宁国租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2021)皖18民终1169号
审理法院：安徽省宣城市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年9月8日，宁国某南有限公司与王某签订了《厂区、厂房租赁合作经营协议》，约定租赁期限为2015年9月8日至2020年9月8日，租金40000元/年。同日，双方还签订了《合作协议》，王某出资40万元到宁国某南有限公司，共同经营不锈钢嵌件业务。2017年4月11日，王某设立了宁国某航有限公司，并在王某租赁的宁国某南有限公司厂区内从事生产经营活动。同日，宁国某航有限公司股东与宁国某南有限公司签订一份《租赁协议》，约定租赁四间办公室，租金每月1200元，租赁期从2017年4月1日至2020年3月31日。

2018年3月1日，宁国某南有限公司与王某签订《资金及合作项目利润结算协议》。2020年9月8日，原租赁协议约定的租赁期限届满，双方未再续签合同，王某仍以宁国某航有限公司名义使用宁国某南有限公司厂房进行生产经营。2020年10月26日和11月27日，宁国某南有限公司向两被告发函，要求搬迁和商谈租赁事宜。2021年2月21日，双方签订《临时出租厂房协议》，约定宁国某航有限公司可继续使用厂房至2021年4月20日，搬迁期至2021年5月20日。

法院最终判决：宁国某航有限公司支付宁国某南有限公司租金18082.19元（自2020年9月9日计算至2021年2月20日），驳回宁国某南有限公司的其他诉讼请求。二审法院维持原判，宁国某南有限公司上诉请求被全部驳回。

三、核心观点与法律风险防范

这个案例告诉我们：租赁合同到期后，企业若不及时处理，不仅可能无法按市场价收取租金，还可能因管理不善导致部分租赁费用完全无法追回。

具体来看，宁国某南有限公司吃了三大亏：

第一亏：合同到期后拖延处理，只能按原低价收租。原合同约定年租金4万元，但到2020年市场价可能更高。合同到期后（2020年9月9日），宁国某南有限公司没有立即要求对方搬走或签订新合同，而是拖到2021年2月才签临时协议。这期间（2020.9.9-2021.2.20）的占用费，法院只支持按原合同4万元/年计算，而不是按市场价。如果当时立即处理，完全可以按市场价重新谈租金。

第二亏：临时协议签订后，连这部分占用费都要不到了。签订临时协议后（2021年2月21日-4月20日），这部分使用费法院认为属于新协议约定范围，但协议中只写了"月房租的最终协商数额多少"，没有明确金额，宁国某南有限公司就完全要不到这部分钱了。

第三亏：办公室租赁成了"糊涂账"。宁国某南有限公司另签了一份办公室租赁协议，约定每月1200元。但问题来了：这四间办公室就在原来租赁的大厂房范围内！而且公司从未向宁国某航有限公司要过这笔钱。法院认为，既然办公室在原租赁范围内，又长期不主张权利，就视为这部分包含在原4万元年租金里了，不能再单独要钱。

给企业的三点实用建议：

1. 合同到期前3个月就要行动。不要等到到期日才想起来处理。到期前应明确告知对方：要么按新条件续租，要么到期搬走。可以发正式函件，保留证据。

2. 临时使用也要明确价格。如果同意对方暂时使用，必须在临时协议中写清楚：①使用期限；②具体租金标准；③到期不搬的违约责任。不要写"租金另行协商"这种模糊条款，否则可能一分钱都要不到。

3. 租赁范围要划清界限。如果要单独出租部分区域（如办公室、仓库），必须在合同中明确：①具体位置和面积；②与主租赁区域的关系；③最好附上平面图并双方签字确认。避免出现"办公室在大厂房内"这种重叠情况。

特别提醒：很多企业以为"反正对方还在用，晚点谈价格也行"，这是大错特错！根据法律规定，合同到期后对方继续使用，你没反对，就视为同意按原条件续租。等你发现市场价涨了再要高价，法院基本不会支持。

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