租户单方面通知退租不等于合同自动解除 - 老河口房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2019)鄂0682民初33号
审理法院：湖北省老河口市人民法院

二、案件事实
2015年7月8日，原告老河口源某家居广场有限公司与案外人老河口市建某房地产开发公司签订《房屋租赁合同》。合同约定老河口市建某房地产开发公司将其所有的坐落于老河口市汉江新城南区尚未出售的汉江新城南区综合楼一层的沿江临街营业用房出租给原告老河口源某家居广场有限公司，合同约定经老河口市建某房地产开发公司允许，源某家居公司可以出租或转租房屋。2017年6月28日，原告老河口源某家居广场有限公司与被告刘某签订《房屋承包协议》，原告将位于老河口市沿江路（原壹公馆酒吧）的房屋承包给刘某用于经营美容美发，合同期限自2017年7月1日至2021年6月30日止，每年的承包费（租金）为57662元，合同签订之日被告向原告交纳5000元押金，被告应于2017年6月29日前须交清28831元承包费，否则合同无效，定金不退。合同到期，在被告不欠租金、水电费及没有违反本合同约定的其他条款的情况下，原告不计息退还被告所交保证金。双方还特别约定：承包费一年一交。每年的6月1日为双方约定的承包费交款日。被告必须提前一个月全部交清下次承包费，若被告超过约定时间七天仍未全额交清下次承包费，视同①被告放弃该房屋承租承包权；②被告放弃该房屋内一切设施及物品的所有权，原告有权任意处置；③被告放弃所交的保证金；④原告有权无条件收回房屋；⑤由此造成的一切后果由被告承担。合同订立后，原告按照约定将涉案房屋交付给被告使用，被告已经支付承包费（租金）至2018年9月30日，也就是说被告已经交了第一年2017年7月1日到2018年6月30日的承包费（租金）57662元；第二年2018年7月1日到2019年6月30日的承包费（租金）交了前三个月14415元，尚欠2018年10月1日到2019年6月30日期间九个月的承包费（租金）43247元。经原告催要，被告以招不到发型师、店开不下去、已明确告诉原告不再租用房屋为由拒绝支付下欠的承包费（租金）43247元。
法院判决结果：刘某需在判决生效后10日内支付老河口源某家居广场有限公司租金43247元。

三、核心观点：企业如何防范此类法律风险？
这个案子很简单：租户刘某因为生意难做，口头告诉房东“我不租了，押金也不要了”，就以为能一走了之。但法院说不行！合同是白纸黑字签的，刘某单方面喊“退租”不算数，该付的钱还得付。核心就一句话：租户不能光靠一张嘴说“不租了”就甩手走人，必须按合同规矩来，否则照样要赔钱。

对企业（尤其是房东或出租方）来说，这案子是个大提醒：签合同时糊里糊涂，后期收钱时就可能血亏。别以为租户口头说退租就万事大吉，结果对方玩消失，你反而要倒贴律师费打官司。这里教您三招实用防坑指南，普通人也能轻松操作：

1. 合同里必须写死“怎么退租”，别留模糊空间
很多企业图省事，合同里写“双方协商解决退租”。结果租户一跑，您连追钱的依据都没有。就像本案，合同明确写了：逾期7天不交租金，房东能直接收房、扣押金。但租户想主动退租？合同没规定！刘某就钻了空子，以为说句“不租了”就能免责。
✅ 企业该怎么做：

• 在合同里加一条：“租户如需提前退租，必须提前30天书面通知，并支付1个月租金作为违约金。”
• 别用“口头同意即可”这种话，必须写“以双方签字的书面协议为准”。
  这样，租户真想走，您能收违约金止损；他敢偷偷跑？您直接按合同收房扣钱，省心省力。

2. 租户说“不租了”，千万别轻信口头承诺
刘某在派出所嚷嚷“不要押金了”，以为房东默认同意。但法院为啥不认？因为没证据！企业常犯的错是：租户一哭穷，您心软说“行吧”，结果他转头不付钱，您连个录音都没有。
✅ 企业该怎么做：

• 遇到租户说退租，当场回复：“按合同办，您先交书面申请，我们3天内签解除协议。”
• 所有沟通留痕迹：微信文字确认、邮件存档，千万别只打电话。
  记住：没签字的纸，等于没约定。本案中刘某声称房东妻子“没意见”，但没证据，法院直接忽略。

3. 日常管理要“勤快”，别等欠钱才着急
刘某欠租4万多元，房东拖到9月才催。其实合同写明“6月1日交钱，超7天自动收房”，但企业没行动，让租户钻了空子。等拖到年底，租户早把设备搬空，您连扣押的东西都没有。
✅ 企业该怎么做：

• 设个手机提醒：每月25号检查下月租金，超期3天就发《催款通知》（模板网上能下载）。
• 房屋贴“已收房”告示前，先拍照录像，证明租户还在占用。
  小动作花不了10分钟，但能避免后期举证难。

最后划重点：合同不是签完就锁抽屉！它像手机保修卡——平时不用管，出问题时才是救命符。企业签合同时多花1小时写清楚退租条款，后期少跑10趟法院。租户想走？行，按规矩付违约金、交钥匙、签协议，三步走完您安心。否则？就像本案，他欠的钱，法院照样判他还！