以工抵房后及时占有使用可排除他人执行-界首执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：执行异议之诉
案号：(2024)皖1282民初6161号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实与判决结果

界首市某皖置业有限公司欠付蔡某父亲蔡季的工程款未偿还，经双方协商，2018年11月14日，蔡某与界首市某皖置业有限公司签订一份合同编号为201811200051的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，蔡某以1711232元购买界首市某皖置业有限公司开发的人民东路南侧、东旭路公园大地8幢49铺房屋。当日，界首市某皖置业有限公司为蔡某出具了1711232元的收据，收款方式为"抵账"。后蔡某实际占有、使用了本案争议房屋。

2017年11月2日，界首市某发中小企业融资担保有限责任公司与界首市某皖置业有限公司对本案案涉8幢49铺商铺签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为201711020009。2019年和2020年，界首市某皖置业有限公司为界首市某发中小企业融资担保有限责任公司代偿的两笔借款（分别代偿1502.40万元和1520万元）提供反担保，将包括案涉房屋在内的多处房产作为抵押物。2023年3月，界首市法院判决确认界首市某发中小企业融资担保有限责任公司与界首市某皖置业有限公司签订的六份《商品房买卖合同（预售）》合法有效。2023年4月，法院根据界首市某发中小企业融资担保有限责任公司的申请查封了案涉房屋。蔡某提出执行异议被驳回后，向法院提起执行异议之诉。

法院最终判决：一审和二审均支持蔡某的请求，不得执行该房屋，驳回界首市某发中小企业融资担保有限责任公司的上诉。

三、企业如何避免"钱房两空"？关键在"占有"二字！

这个案子看似是个人买房纠纷，实则给所有企业敲响警钟——用房子抵债或担保时，光签合同备案远远不够，必须真正"拿到手"并留下证据！

为什么蔡某赢了？核心就三点：

1. 真占有：蔡某2018年拿到房子后立刻装修出租，保留了电费单、租赁合同等证据，证明他实实在在"住进去了"。
2. 真付款：工程款抵房有完整合同和"抵账"收据，不是空头协议。
3. 不赖他：没办过户不是蔡某偷懒，而是开发商和担保公司自己把房子"重复操作"（一边抵给蔡某，一边又做担保备案），卡住了过户流程。

担保公司为什么输了？血泪教训：

界首市某发中小企业融资担保有限责任公司以为签了合同+做了备案就高枕无忧，殊不知法院认的是"真实交易"。他们既没收房也没使用，房子始终在开发商手里流转。当蔡某拿出水电费单、租客合同等证据时，担保公司只能干瞪眼——法律不保护"纸面权利"，只保护"实际行动"。

企业风险防范指南（划重点！）：

✅ 抵债房产必须"物理占有"

• 工程款抵房？当天收钥匙、办物业交接、装修或出租，保留所有凭证（水电费单、快递签收单、监控录像等）。
• 别信"迟点再住"的口头承诺！空置超半年被查封，法院很可能认为你"没真买房"。

✅ "抵账"操作要留完整证据链

• 合同必须写明"以工程款抵房款"，收据标注"抵账"而非"转账"。
• 保留原始债权凭证（如工程结算单、催款记录），证明债务真实存在。

✅ 过户拖延要主动"留痕"

• 开发商拖着不办证？每月发书面催告函（微信/邮件+纸质），必要时直接起诉要求过户。
• 别等房子被查封才维权！本案蔡某若5年内从未主张权利，法院可能认定"自己放弃权利"。

⚠️ 特别提醒担保企业：
本案中，担保公司用"签买卖合同代替抵押"的方式风险极高！当开发商把同一套房既抵给施工方又抵押给你，实际占有的施工方优先受保护。更稳妥的做法是：

1. 直接办理正规抵押登记（不是签买卖合同！）；
2. 若接受以房抵债，必须同步收房、管房、留证据。

法律不会为"我以为"买单。从签约到收房，每一步都要像蔡某这样"真动作+留证据"，才能避免钱房两空！

（本文由征和律师事务所企业法律团队提供）
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