开发商交房前必须取得行政主管部门确认的竣工验收备案文件-界首商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2022)皖1282民初4000号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年6月25日，王某、孙某与界首市汇某置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买"汇鑫·金域长安"329号项目房屋，总价款427777元，付款方式为一次性付款。合同第九条约定，商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房部分分期综合验收合格。第十一条约定，出卖人应当在2021年11月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定时间交房的，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十条约定，因出卖人原因导致买受人未能在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日支付全部房价款万分之一的违约金。2021年11月30日，界首市汇某置业有限公司将房屋交付给王某、孙某。

法院判决：界首市汇某置业有限公司需支付王某、孙某2021年12月1日至2022年7月4日期间的逾期交房违约金18394.4元；同时驳回王某、孙某要求办理房产证和支付逾期办证违约金的诉讼请求。

三、核心观点：交房不是"交钥匙"这么简单，手续不全就得赔钱！

很多企业老板以为，只要把房子钥匙交给业主，就算完成交房任务了。但这个案例狠狠打了这种想法的脸！法院明确指出：交房必须同时满足三个硬条件——行政主管部门确认的竣工验收备案文件、房屋测绘报告、分期综合验收合格证明。

为什么界首市汇某置业有限公司输了官司？

1. "假备案"不等于真验收：公司虽然提供了建设单位自己填写的《竣工验收备案表》，但缺少行政主管部门盖章确认。就像学生交作业只写了名字没写答案，老师肯定不认可！
2. 业主收房≠认可质量：即使王某、孙某签了收房单，也不能视为他们认可房子合格。毕竟房子关系到生命安全，不能因为业主不懂法就"将就入住"。
3. 违约金算得明明白白：合同约定按日万分之二算违约金，18394.4元看似不多，但要是拖一年，40多万的房款每天就得赔80多元，积少成多很吓人！

企业避坑指南：
✅ 交房前做"三查"：

• 查备案文件：必须拿到住建部门盖红章的《竣工验收备案证明》，不是建设单位自己打印的表格！
• 查配套设施：消防、绿化等必须通过验收（很多开发商栽在这点上）。
• 查合同细节：特别注意"交付条件"条款，别被销售压力忽悠提前交房。

⚠️ 特别提醒：

• 业主收房时，千万别让员工说"先收房再补手续"！这种口头承诺没用，法院只看书面证据。
• 如果真遇到验收延期，立刻书面通知业主并协商补偿方案，比事后打官司划算得多。
• 办房产证的前提是房子合格，问题房根本不存在"逾期办证"责任（本案例中法院就驳回了这部分诉求）。

一句话总结：房子没通过政府"大考"，就敢交钥匙？等着付违约金吧！

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