精装修房合同装修价非独立成本，开发商无需返还差价 - 界首商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2020)皖12民终5213号
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2018年4月，因买卖界首市新阳东路619号界首碧桂园32幢1单元601室房屋，刘某与界首市某达房地产开发有限公司签订了系列合同文件，具体包括：1、认购书；2、商品房买卖合同（预售）、十一个合同附件、四个合同附录；3、承诺书。上述系列合同文件对案涉房屋建设及销售依据，基本情况，计价方式与价款，付款方式及期限，违约责任等权利义务予以明确详细的约定。在上述系列合同文件中，对装修标准约定如下：1、认购书约定，商品房总价款984364元。2、商品房买卖合同及附件约定，（1）商品房买卖合同第六条“计价方式与价款”约定，该商品房按照建筑面积计算，单价8046.79元/平方米，总价款984364元。（2）附件四约定，该商品房全装单价8046.79元/平方米，全装总价984364元；毛坯单价6663.79元/平方米，毛坯总价815181.61元；该商品房装修价款按套计价，装修总价169182.39元。（3）商品房买卖合同第十六条第（三）款“装饰装修及设备标准”约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。（4）附件六约定，双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容予以约定，部分装饰装修标准详见附录四。（5）附录四对商品房的结构、外墙、内墙、灯具、天花、地面、阳台、窗户、卫生设施、厨房设施、水电、电话、电视、网络、燃气等交付标准及配套设施予以约定，同时备注说明：出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准。上述系列合同文件签订后，刘某依约支付全额房款，履行了付款义务。界首市某达房地产开发有限公司按期交付房屋，刘某因装修问题未予收房，且认为案涉商品房实际装修价值远低于合同约定的装修价值，双方因此发生纠纷。

法院判决结果很简单：刘某要求开发商退还装修差价的诉讼请求被全部驳回，一审和二审法院均判刘某败诉，他还需承担案件的诉讼费用。

三、案例的核心观点与企业法律风险防范提示

这个案子的核心观点是：精装修商品房的合同装修价不是“装修成本价”，而是房屋整体价格的一部分。买家不能因为自己找人评估的装修价值低于合同价，就要求开发商退差价。

为什么这么说？法院解释得很清楚：

1. 装修价不是“成本账”，而是“市场价”的一部分：
   合同里写的装修总价（比如案例中的16万多），其实是开发商综合考虑了材料、人工、品牌溢价、市场行情等因素后定的整体房价。它不是装修公司报价单上的“成本价”，就像你买手机，标价包含了研发、品牌价值，不能只算零件成本。买家单方面委托评估的“装修价值”，往往忽略了这些市场因素，所以不能作为退差价的依据。

2. 买家维权有“正确姿势”，退差价是“错误操作”：
   如果装修真的有问题（比如材料不达标、设备不符），合同里早就写好了：买家应该要求开发商“更换或修理”，而不是直接要钱。案例中，刘某没证明装修不符合合同标准（比如附件六里写的品牌、规格），光说“评估价低”就要求退款，法院当然不支持。

对企业（尤其是房地产开发商）的风险防范建议：

• 合同要“写清楚、不拆分”：
  千万别把毛坯价和装修价拆开写成两个独立价格（比如案例中合同同时写了“毛坯总价81万+装修总价16万”），这容易让买家误以为装修价=成本价。正确做法是：只写房屋“整体总价”，在附件里详细列出装修标准（品牌、型号、数量），并注明“装修价是房屋总价的组成部分，不单独核算成本”。

• 交付标准要“可视化、可验证”：
  像案例中那样，在合同附件里用清单形式写明每项装修细节（如“厨房龙头：A品牌304不锈钢”），并附上样板间免责声明（“样板间仅作效果参考，不作为交付标准”）。同时，保留装修采购发票、施工记录等证据，万一纠纷能快速自证清白。

• 出问题先“修”别“赔”：
  如果买家投诉装修质量，优先按合同约定提供维修或更换服务，而不是急着赔钱。退差价容易被认定为默认违约，反而引火烧身。记住：合同是“交付标准”的依据，不是“装修成本”的对赌协议！

一句话总结企业避坑要点：
精装修房卖的是“整体体验”，不是“装修材料包”。合同写清标准、保留交付证据、问题优先维修，就能避开90%的装修索赔纠纷。

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