拖欠租金超90天+擅自转租=合同解除风险 - 含山房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)皖0522民初1988号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2015年5月1日，含山县某管理中心（以下简称供某中心）与马鞍山某有限公司（以下简称农某公司）签订《房屋租赁协议》一份，约定：一、租赁房屋，1、华阳路原行政服务中心；2、山水苑含城轧花厂拆迁安置门面房；3、陶厂供销社营业楼；4、仙踪家园供销社房产；5、运漕镇供销社房产。二、租赁期限及约定，1、租赁期限：租赁期10年，自2015年10月1日起至2025年9月30日；2、房屋租金：为了扶持电子商务发展，双方协商前两年免费给乙方使用，不收房租；从第三年（即2017年10月1日）开始，华阳路原行政服务中心按10万元/年收取租金，含城轧花厂拆迁安置门面房、运漕、陶厂、仙踪四处按1万元/年/处收取租金，此后每年在上年基础上按10%递增租赁费用。3、付款方式，租赁费一年一交，每年10月之前一次性缴清当年租赁费；4、租赁期内的水、电等费用由乙方支付，物业费、房屋修缮等费用由乙方支付。5、租赁期内乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失。（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方所租赁房产用于非电子商务或从事非法活动损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠房屋租金达90天。三、双方责任及义务，1、在租赁期内，甲方必须确保乙方的正常经营活动，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者（本条款第一条所指情况除外）；2、租用期满后，乙方如需继续使用，应提前一个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先；3、租赁期内，乙方如需装潢应保证房屋的主体结构安全并通知甲方，费用自理；租赁期结束后，应全部无偿移交给甲方；4、租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的必须提前三个月通知对方，协商后解除本协议。2019年3月22日，供某中心（以下简称甲方）与农某公司（以下简称乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：一、租赁期限在原来合同的基础上延长两年，到2028年3月31日到期；二、每年租金110000元。双方在签订补充协议时，陶厂、仙踪、运漕三处房产供某中心已收回。2020年11月份，农某公司法定代表人裴某将案涉房产山水苑含城轧花厂拆迁安置门面房以合作经营的方式转租给第三人陈某经营早点，租赁期4年自2020年12月1日至2024年11月30日止，租金每年6万元。2020年5月31日，农某公司将案涉房产环峰镇华阳路原行政服务中心一楼（除元齐特产馆门面）以合作经营的方式转租给第三人曼迪某公司经营药店，租赁期5年自2020年6月1日至2025年6月1日止，租金前三年每年24万元，后两年每年26万元。2024年6月1日，农某公司将案涉房产华阳路原行政服务中心一楼（除元齐特产馆门面）转租给第三人国胜某公司经营药店，租赁期1年自2024年6月1日至2025年6月1日止，租金为每年17万元。上述门面租金均由农某公司收取至租赁期满。在审理过程中，供某中心与第三人陈某、国胜某公司就案涉租赁房屋分别达成租赁协议，约定：第三人陈某、国胜某公司继续租赁至2024年11月30日、2025年6月1日，期满后如第三人陈某、国胜某公司继续承租，与供某中心另行签订租赁合同。
另查明，案涉房屋租金农某公司仅支付至2021年9月30日之后未再支付，截止2024年11月30日共欠付三年零两个月租金348333元。
再查明，案涉房产中未转租房产为环峰镇华阳路原行政服务中心二楼（包括附二层）及一楼元齐特产馆门面。

法院判决结果很简单：

1. 供某中心与农某公司的租赁合同在2024年8月2日被解除；
2. 农某公司必须在15天内搬出并归还华阳路原行政服务中心二楼及一楼元齐特产馆门面；
3. 农某公司要支付拖欠的348333元租金及违约金（按银行贷款利率计算）。

三、案例的核心风险提示：租房不交租+偷偷转租=立即失去房子！

这个案例就像一面镜子，照出了很多企业租房时容易踩的"大坑"。马鞍山某公司就是犯了两个致命错误：

第一个错误：拖欠租金当"老赖"
合同写得明明白白："每年10月之前一次性缴清当年租赁费"，"无故拖欠房屋租金达90天，出租人可以终止合同"。可这家公司从2021年10月开始就不再交租金，一拖就是三年多！要知道，90天是两个月零10天，他们拖了三年多，比合同允许的期限长了20倍！就像我们去餐厅吃饭，吃完不付钱还说"下次一起结"，店家能答应吗？肯定不会！租房也是一样道理。

第二个错误：偷偷转租当"二房东"
更糟糕的是，这家公司不仅不交租金，还把租来的房子偷偷转租给别人。2020年把山水苑的房子转租给陈某开早点店，又把华阳路一楼转租给药店经营，自己收着转租的租金（一年6万、17万甚至24万），却不再向房东交租金。合同里清楚写着"擅自将房屋转租、转让或转借的，出租人可以终止合同"。他们以为用"合作经营"的名义就能瞒天过海，但法院一眼看穿——这根本就是转租！

最要命的是：2019年就停止经营了还占着房子
法院查明，这家公司2019年就已经停止经营了，但房子一直占着不还，租金也不交。这种"占着茅坑不拉屎"的做法，简直是给自己的企业挖坑！他们不但要补交三年多的租金34万多，还要立刻搬走，连转租赚的钱都保不住。

给企业的3个救命建议：

1. 租金要当"亲儿子"一样重视
   每个月在日历上标记好租金支付日，设置手机提醒。如果真遇到困难交不上，要像对待重要客户一样，主动、诚恳地找房东商量，最好能签个延期付款协议。千万别学本案公司，拖着不交还理直气壮，最后损失更大！

2. 转租前必须"先打报告"
   想把租来的房子转租给别人？第一步必须是找房东签字同意！不要以为换个名字叫"合作经营"就能绕过去，法院只看实质——你是不是在收别人的租金？如果是，就必须获得房东书面许可。记住：没有"先斩后奏"这回事，只有"先奏后斩"才安全。

3. 不用的房子要"及时退租"
   企业经营不下去了？别占着房子当"僵尸租客"！应该像结束一段感情一样，好聚好散：提前3个月通知房东，协商解除合同，把房子完好交还。本案中公司2019年就停止经营，如果当时就退租，最多付几个月违约金；拖到2024年，却要付34万多租金，这账怎么算都不划算！

记住这个公式：
合同约定拖欠90天+擅自转租 = 房东有权立即收回房子 + 追讨所有欠租 + 索要违约金

企业租房不是小事，一份合同可能关系到几十万甚至上百万的损失。定期检查合同履行情况，就像定期给企业"体检"一样重要。每月花10分钟核对一下：租金交了吗？转租合法吗？合同条款还适用吗？这些小习惯能避免大麻烦。

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