企业签订土地流转合同时务必核实土地性质是否符合项目用途 - 肥西确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：确认合同无效纠纷
案号：(2020)皖0123民初3553号
审理法院：安徽省肥西县人民法院

二、案件事实和判决结果
通过地方政府招商引资，2016年5月6日安徽某业农业项目管理有限公司（以下简称某业公司）与肥西县官亭镇某塘土地流转专业合作社（以下简称某塘合作社）签订了《关于合肥牡丹生态观光产业园项目（一期）的投资合作协议》，就某业公司在肥西县焦婆社区进行牡丹种植、牡丹观赏园等项目进行投资建设。某塘合作社于2016年6月22日与某业公司就前述投资协议涉及开发建设的地块签订了《土地流转合同》。

某业公司后来起诉，认为合同涉及的土地大部分为基本农田，而牡丹种植属于林木，违反国家基本农田保护政策，要求法院确认合同无效。一审法院驳回了某业公司的诉讼请求，二审法院也维持原判，认定合同有效，不支持某业公司的主张。简单说，法院最终判决：合同合法有效，某业公司败诉，需承担诉讼费用。

三、核心观点与风险提示：企业如何避免“合同无效”陷阱
这个案子的核心观点很简单：企业签订土地合同时，不能只看项目“听起来像农业”，必须严格核实土地性质是否符合国家政策，否则可能白忙一场还赔钱。

为什么某业公司会输？他们以为“牡丹种植”属于农业项目，就理所当然觉得能在基本农田上操作。但基本农田有严格规定——只能种粮、棉、油等传统农作物，不能随便改种林木（牡丹属于林木类）。虽然合同里写了“油用牡丹种植”，法院却认为：

• 项目经过政府备案（比如发改委批文），说明前期看起来“合法”；
• 牡丹种植被认定为“农业结构调整”，且没证据证明破坏了土地耕作层；
• 合同实际履行了（某业公司前期还测过土地、种过一百多亩苗）。

对企业来说，这暴露了三大风险漏洞：

1. 盲目相信“政府招商引资”等于100%合法：地方政府为了吸引投资，可能简化前期审查。但企业自己不核实土地性质（比如查清是否基本农田），后期可能被认定违规。就像本案，某业公司拿着发改委备案文件，还以为万事大吉，却忽略了基本农田的“红线”。
2. 合同用途描述模糊埋隐患：合同里写“牡丹种植、观光园、温泉度假”等，范围太宽。基本农田只能用于传统农业，观光、度假这些明显超范围！企业签合同时，如果用途写得不清不楚（比如混搭农业和旅游），极易被认定无效。
3. 事后补救成本太高：某业公司种了一百多亩后才发现土地不连片、无法继续，再想推翻合同已晚。法院看的是签约时的合规性，不是事后遇到的困难。

防范建议：三步守住企业“钱袋子”

• 第一步：签约前查清“土地身份证”。通过自然资源部门官网或现场查询，确认土地是否基本农田（基本农田严禁“非粮化”）。别光听对方说，要拿红头文件或系统截图当证据。
• 第二步：合同条款“窄而精”。项目用途只写国家允许的内容（如“油用牡丹种植”），砍掉观光、度假等擦边球描述。最好让专业律师把关，避免一句模糊话毁掉整个合同。
• 第三步：留好“合规证据链”。政府备案文件、土地测绘报告、农业部门意见书……全部存档。万一出问题，这些能证明企业“已尽责”，像本案中某塘合作社就因备案文件站住了脚。

记住：土地合同不是“签了就能用”，而是“合规了才能稳”。企业图省事跳过核查，等于给风险开绿灯——轻则项目停工，重则赔款破产。

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