购房者断供导致开发商代偿后可依法解约索赔 - 肥西房屋买卖合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我经常遇到企业因合同条款不完善而陷入纠纷的情况。今天分享的这个真实案例，能帮开发商朋友们避免一个常见“坑”：当购房者拖欠银行贷款时，开发商如何快速止损？看完你就明白该提前做哪些准备了。

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖0123民初329号
审理法院：安徽省肥西县人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实（直接摘自判决书法院认定内容，已按规则改写名称）：
2018年7月31日，肥西县某水生态酒店有限公司（以下简称某水公司）与任某签订《商品房买卖合同》，任某购买位于肥西县某镇某道某#幢某层某号房屋，总金额328158元。任某支付首付164158元，剩余164000元通过银行按揭贷款支付。合同第七条约定：若买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，并要求买受人按累计付款的5%支付违约金。同日，双方办理了商品房买卖合同网上备案。

2018年8月12日，任某在《购房须知》上签字确认：某水公司为购房贷款提供担保期间，若任某对银行违约（如连续3个月或累计6个月未还贷），视同对购房合同违约，某水公司有权单方解除合同并收回房产，任某需按合同承担违约责任。

2018年9月29日，任某与徽商银行肥西支行签订抵押借款合同，贷款164000元，期限10年。2018年12月20日银行放款。2019年6月28日，任某办理了房屋预告登记和抵押权预告登记。

因任某长期拖欠银行贷款，2019年10月16日，徽商银行肥西支行向某水公司发函称：任某已累计逾期4个月，要求某水公司作为担保人代偿贷款本息158037.36元。2020年9月23日，某水公司向银行代偿154103.73元，结清了任某的贷款。此后，任某未将代偿款还给某水公司，某水公司为此支付律师费2.8万元，遂起诉至法院。

判决结果：
法院支持了某水公司的主要诉求：

1. 确认《商品房买卖合同》于2021年4月7日解除；
2. 任某需配合办理合同备案、预告登记等注销手续；
3. 任某支付违约金7705元（按代偿款154103.73元的5%计算）；
4. 任某支付律师费15000元（法院酌情调低了原主张的2万元）。

三、核心风险提示：开发商如何避免“替人背债”？

这个案子看似简单，却暴露了开发商常踩的“大坑”：以为收了首付就高枕无忧，结果购房者断供后，自己倒贴钱还银行！

关键教训就一条：
购房者向银行贷款买房时，开发商往往要提供“阶段性担保”（相当于给银行打保票：“他还不上我来还”）。但如果合同没写清楚“购房者对银行违约 = 对购房合同违约”，开发商代偿后只能傻眼——既不能马上收回房子，又要垫付大笔资金，甚至打官司还可能败诉！

本案胜诉的核心，在于某水公司做了两件聪明事：

1. 在《购房须知》里埋了“钩子”：明确约定“你欠银行 = 欠我”，这样银行一催款，开发商就能直接解约，不用等购房者彻底消失（像本案任某玩失踪）。
2. 违约金计算有依据：合同写清了按“累计付款5%”索赔，法院直接照此支持，没扯皮。

给企业的实操建议（非法律人士也能懂）：

• 合同要“捆绑”银行条款：签购房合同时，务必加一条：“若你因贷款逾期导致我司被银行追偿，视同你根本违约，我司有权立刻解约、收房并索赔。”（参考本案《购房须知》第7条）
• 保留书面证据：让购房者单独签《购房须知》或补充协议，千万别只口头说！本案胜诉就靠这份签字文件。
• 代偿后速行动：银行一扣款，立即书面通知购房者解约（别拖！本案从代偿到起诉只隔1个月），同时保留银行扣款凭证。
• 律师费提前约定：在合同里写明“违约方需承担守约方律师费”，否则像本案原告主张2万律师费，法院只支持1.5万——省下的5000块就是真金白银！

记住： 开发商不是慈善家！担保责任不是“无限兜底”，必须用合同条款把自己武装起来。否则房子卖出去了，钱却被“老赖”拖垮，血汗钱打水漂。

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