逾期交房超60日购房者可解除合同，开发商须返还房款并承担连带责任-中牟房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)豫0122民初5517号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年7月22日，徐某与中牟某望房地产有限公司（以下简称"某望公司"）签订《商品房买卖合同》，约定徐某购买某望公司开发的名门尚园某幢某单元某层某号住宅，建筑面积176.99平方米，总房款2742990元。徐某支付30%购房首付款822990元后，剩余192万元通过银行商业贷款支付。合同约定某望公司应在2020年12月31日前交房，但截至起诉时房屋仍未交付，已逾期近两年。徐某支付了维修基金11505元，并已向银行偿还贷款本息400811.84元。某望公司为一人有限责任公司，南阳市某达房地产开发有限公司（以下简称"某达公司"）系其唯一股东。

法院判决：

1. 解除徐某与某望公司的《商品房买卖合同》；
2. 某望公司返还徐某购房首付款822990元及利息、维修基金11505元及利息、已还贷款本息400811.84元；
3. 解除徐某与兴业银行郑州分行、某望公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；
4. 某望公司向银行偿还剩余贷款；
5. 某达公司对某望公司的债务承担连带责任；
6. 驳回徐某关于按揭费损失等其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范提示

这个案例给房地产企业敲响了警钟！某望公司因逾期交房超过60天，被法院判决解除合同并返还全部房款，还因股东财产混同导致母公司承担连带责任。作为企业法律顾问，我特别提醒企业注意以下风险点：

1. 逾期交房不是小事，60天是生死线
合同明确约定"逾期超过60日，买受人有权解除合同"。某望公司辩称因疫情、政府管控等原因可顺延交房，但法院仅认可部分顺延天数，最终仍超期。企业必须注意：

• 不要盲目承诺交房时间，要预留充足缓冲期
• 遇到不可抗力必须及时书面通知业主并保留证据
• 逾期超过60天后，业主随时可能起诉解除合同，企业将面临"退房+退贷+赔违约金"三重损失

2. 一人公司是"高危模式"，股东财产必须独立
某达公司作为某望公司的唯一股东，因未出庭证明财产独立，被判承担连带责任。这意味着：

• 母公司可能为子公司债务"兜底"，掏空自身资产
• 必须做到"三个分开"：财务分开（独立账户）、业务分开（独立合同）、人员分开（避免混同任职）
• 每年要请会计师事务所做专项审计，证明财产独立

3. "小事"证据缺失也会吃大亏
徐某主张1530元按揭费损失，但因无法证明是某望公司收取，法院不予支持。企业要记住：

• 任何代收费用必须开具本公司发票并注明"代收"
• 与第三方合作时要签订书面协议，明确责任边界
• 业主投诉要建立完整台账，避免"说不清"

4. 别把"问题楼盘"当免死金牌
某望公司辩称项目已纳入政府"问题楼盘"清单，但法院认为这不能免除违约责任。2023年多地"保交楼"政策下：

• 政府帮扶不等于免除企业合同义务
• 业主因孩子上学等紧急需求可主张解除合同
• 企业应主动与业主协商，避免集体诉讼

给企业的关键建议：
✅ 修订合同模板，将交房宽限期从60天延长至90-120天（需与当地政策匹配）
✅ 设立"风险预警机制"，逾期30天即启动业主沟通
✅ 一人公司必须每季度做财产独立性审查
✅ 代收费用必须通过公司账户并开票

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