抵押房产被征收后抵押权人未及时主张权利将难以获赔-长垣财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)豫0783民初218号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实及判决结果

2013年12月25日，董某甲、翟某与中国某有限公司长垣支行签订《最高额抵押合同》，约定董某甲、翟某自愿以其所有的位于长垣县蒲西区漏粉庄村南的房产及土地设立抵押，并办理了抵押登记，取得他项权利证书。2016年12月6日，长垣某与中国某有限公司长垣支行签署《流动资金借款合同》，分两笔向原告借款共计200万元，借款期限为12个月，借款用途为购家电。

2018年8月10日，长垣市人民法院作出（2018）豫0728民初2312号民事判决书，判决某长垣支行有权对董某甲、翟某抵押的房产和土地拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2018年11月22日，某长垣支行将案涉债权转让给中国某有限公司河南省分公司。2020年11月19日，中国某有限公司河南省分公司将案涉债权转让给郑州某有限公司。

2020年9月29日，董某甲、翟某之子董某丙作为户主与某丁签订《漏粉庄棚户区征收补偿安置协议书》，根据协议，董某丙以人口补偿的办法获得回迁安置房屋总面积共计320平方米，某丁一次性支付董某丙奖励资金490000元，另有周转房租2966元、搬迁补助费2000元，以上共计494966元。房屋及奖励资金均已补偿到位。

2021年4月15日，长垣市人民法院做出（2021）豫0728执恢143号裁定书，将该案件申请执行人变更为郑州某有限公司。2023年10月26日，新乡市中级人民法院将案件交由新乡市卫滨区人民法院执行。2024年5月14日，新乡市卫滨区人民法院作出裁定，终结本次执行程序。2025年3月6日，新乡市卫滨区人民法院查封了董某甲和翟某名下位于长垣市蒲西区的另一处房产。

郑州某有限公司认为，在案涉房屋存在抵押权情形下，长垣市某乙和某丁作为拆迁主体和实施单位未按法定程序告知抵押权人及将拆迁款提存，董某甲和翟某作为抵押人也不履行告知义务，致使抵押权无法实现，故向法院起诉要求被告赔偿损失971632元。

法院最终判决驳回郑州某有限公司的诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似简单，却蕴含着企业经营中常见的法律风险，特别是涉及抵押物被征收拆迁时的应对策略。我们来分析几个关键风险点：

1. 抵押物被征收拆迁，抵押权不会自动"消失"，但需要及时主张权利

很多企业认为，只要办理了抵押登记，就能"高枕无忧"。但本案中，郑州某有限公司直到2025年才提起诉讼，此时抵押房屋早已在2020年被拆迁，相关补偿也已发放完毕。法院认为，在征收拆迁过程中，原担保物权已转化为所对应的置换回迁安置房权益，征收拆迁行为与原告损失之间不存在直接因果关系。

企业该如何做？ 一旦发现抵押物可能面临征收拆迁，应立即向征收部门书面告知抵押情况，并要求将补偿款提存。不要等到执行遇到困难才行动，那时往往为时已晚。

2. 抵押人有告知义务，但抵押权人自身责任更大

本案中，董某甲、翟某在明知房屋存在抵押的情况下，未向征收拆迁部门告知该情形，确实存在一定过错。但法院指出，抵押权人作为专业机构，更应主动关注抵押物状况，而不是完全依赖抵押人的告知。

企业该如何做？ 建立抵押物动态监控机制，特别是对于房地产类抵押物，要定期查询产权状况，关注当地征收公告。在抵押合同中明确约定抵押人有及时告知抵押物面临征收的义务，并约定违约责任。

3. 损失范围不能随意扩大，应与原抵押担保范围相当

郑州某有限公司主张971632元的损失，但法院查明，根据《最高额抵押合同》，原抵押物评估价值为82.59万元，对应的担保债权数额仅为495500元。法院明确指出，原告超出该抵押物担保债权数额主张损失无法律依据。

企业该如何做？ 在主张损失赔偿时，必须有充分证据证明损失与抵押物价值相当，不能随意扩大索赔金额。同时，要理解抵押权的物上代位性——当抵押物灭失时，抵押权并不当然消灭，而是转移到赔偿金、补偿金或置换房屋上。

4. 执行过程中的"发现"不等于"知道"权利受损

被告辩称原告在2021年变更为申请执行人时就已经知道房屋被拆迁，但法院认为强制执行过程一直在进行，原告2025年起诉并未超过诉讼时效。这说明，仅"知道"抵押物被拆迁并不等于"知道权利受到损害"，只有当执行受阻、损失确定时才开始计算诉讼时效。

企业该如何做？ 不要误以为"知道抵押物被拆迁"就必须立即起诉，但也不应拖延。应在执行受阻、确认损失后及时采取法律行动，保留好相关证据。

给企业的实用建议：

1. 抵押合同中明确约定：抵押物面临征收时，抵押人必须在7日内书面通知抵押权人
2. 与当地不动产登记中心建立信息查询机制，定期查询抵押物状态
3. 发现抵押物被征收风险时，立即向征收部门发送《权利告知函》并要求提存补偿款
4. 起诉时准确计算损失范围，不要超出原抵押担保范围
5. 关注执行进展，发现障碍及时采取补救措施，不要等待"执行终结"

抵押权是企业重要的风险保障手段，但"办理了抵押登记"只是起点而非终点。本案警示我们：抵押权需要"动态管理"，一旦抵押物面临征收拆迁等重大变化，必须迅速行动，否则"纸上权利"可能变成"水中月、镜中花"。

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