消费者买房符合这3个条件可优先于银行抵押权-延津执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：执行异议之诉
案号：(2024)豫07民终1492号
审理法院：河南省新乡市中级人民法院

二、案件事实和判决结果
本案案涉的房屋为长垣市蒲西区路号楼单元层**。2009年2月17日，长垣县某甲房地产开发有限公司取得了案涉房屋的权属证书。2015年2月16日，该公司将案涉房屋抵押给某某银行股份有限公司新乡分行。2017年5月15日，郭某源从韩某某处受让案涉房屋，并与某甲房地产公司重新签订了《商品房买卖合同》，支付了购房款。2017年6月1日起，郭某源开始实际占有使用该房屋。2019年8月13日，延津法院首次查封了包括案涉房屋在内的八套房产。2022年9月6日，延津法院再次查封了案涉房屋。郭某源提出执行异议，一审法院判决准许执行案涉房屋，但二审法院撤销了一审判决，判决不得执行案涉房屋。

三、核心观点及风险防范提示

买房遇到"抵押房"，消费者为何能赢银行？

很多企业老板可能都听说过：房子有抵押，银行就有优先权。但这个案例告诉我们，情况并非总是如此！当买房人符合特定条件时，即使是普通消费者，其权利也能优先于银行等专业金融机构的抵押权。

法院为什么判郭某源胜诉？

法院查明，郭某源虽然名下另有一套96.83平方米的住房，但她家有6口人（包括她本人、丈夫、公婆和两个孩子），这套房子根本不够住。同时，她2017年就和开发商重新签了购房合同，付清了全部房款，并实际入住，这些行为都发生在2019年法院首次查封之前。

根据法律规定，消费者购房人如果同时满足以下3个条件，权利就能优先于抵押权人：

1. 在法院查封前已签合法购房合同：郭某2017年5月15日签合同，早于2019年8月13日的首次查封
2. 买的是自住房且名下无合适住房：虽有一套但面积太小，不够6口人居住
3. 已支付超过一半房款：郭某支付了全部购房款

这三点看似简单，却让郭某成功"打败"了银行的抵押权！

对企业的重要风险警示：

1. 房地产企业特别注意：

   • 不要以为房子抵押给银行后就能随便卖！必须征得银行同意，否则可能面临交易被撤销、赔偿购房者损失的风险
   • 卖抵押房时务必明确告知购房者抵押情况，不能隐瞒
   • 建议在销售前解除抵押，避免后续纠纷

2. 一般企业风险防范：

   • 如果您的企业名下有房产被抵押，要谨慎处理任何房产交易
   • 定期查询企业名下房产状态（可通过当地不动产登记中心查询）
   • 发现房产被异常交易时，及时采取法律措施

3. 购房企业或个人注意：

   • 买房前必须查清房产"底细"：是否抵押？是否被查封？可通过"不动产登记查询"确认
   • 要求卖方提供房产登记证明，不要轻信口头承诺
   • 付款前最好请专业律师审核合同，避免"钱房两空"

4. 给抵押权人的提醒：

   • 作为银行等抵押权人，要定期监控抵押房产状态
   • 可在抵押合同中约定：开发商出售抵押房产必须经您书面同意
   • 发现抵押物被不当处置时，立即采取法律行动

真实案例教训：
某房地产公司曾因未告知购房者房屋已抵押，导致多名购房者支付房款后无法过户，最终公司不仅要退还房款，还要赔偿购房者数倍违约金，损失惨重。而另一家企业在购买厂房前未查清抵押情况，结果厂房被法院查封，花了几百万买的厂房却住不进去，白白打了水漂。

防范建议：

• 房地产企业：建立房产销售前审查机制，确保无权利瑕疵再销售
• 一般企业：重大资产交易前务必进行"尽职调查"，查清产权状况
• 所有企业：完善合同条款，明确约定权利瑕疵的责任承担

四、专业法律护航，助力企业稳健发展

作为企业法律顾问专家，征和律师事务所深谙企业在房产交易中的各类风险。我们为企业量身定制风险防控方案，帮助企业避免类似本案中的法律陷阱。我们的法律顾问服务具有极高的性价比，更重要的是，我们提供"先试用满意后付款"的创新服务模式，让您先体验专业服务效果，再决定是否长期合作。无论是房产交易风险识别、合同审核还是执行异议应对，我们都能提供看得懂、用得上的实用法律建议，助您安心经营，远离纠纷。