开发商如何保障按揭贷款担保追偿权益-长葛追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)豫1082民初6042号
审理法院：河南省长葛市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年8月3日，长葛某公司为出卖人，孙某为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，其中合同约定：孙某购买长葛某公司建设的位于河南省许昌市长葛市房屋一套，总价款为709158元，孙某应于2019年7月24日前支付首付款219158元，余款49万元向中原某许昌分行申请贷款支付。逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日之后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。

2020年3月10日，长葛某公司、孙某与中原某许昌分行签订《个人购房借款及抵押合同》一份，其中合同约定：孙某向中原某许昌分行贷款49万元，贷款用于购买案涉房产，贷款期限为240个月，自2020年3月10日起至2040年3月10日止。贷款利率为年利率6.37%。按等额本息还款方式偿还贷款，还款日为每月的2日。由长葛某公司为该笔贷款向中原某许昌分行提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人所购房屋的抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的他项权利证书之日止。保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、生效法律文书确定的迟延履行期间债务利息及借款人应向贷款人支付的所有其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括诉讼费、仲裁费、律师费等）。保证期间为借款人在本合同项下履行债务期限届满之日起三年，借款人依据本合同约定或法律规定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款被宣布提前到期之日起三年。保证人未按合同约定履行保证责任的，贷款人有权直接从保证人在中原银行系统开立的任何账户上划收任何币种的款项用于抵偿借款人应付款项。如借款人的债务到期或者贷款人根据合同的约定或法律规定宣布主债务提前到期，借款人未按时足额履行，贷款人有权要求保证人承担连带保证责任。2020年3月30日，孙某为中原某许昌分行办理了不动产抵押权预告登记。上述合同签订后，中原某许昌分行依约履行了出借义务。后因孙某未按期向中原某许昌分行偿还借款本息义务，导致该行于2021年7月28日从长葛某公司银行账户划扣3615.9元，用于偿还孙某应支付的借款本息。后长葛某公司向孙某催要款项未果，诉至法院。

另查明，案涉房屋于2021年5月12日办理了首次登记，至今尚未办妥以长葛某公司为抵押权人的抵押登记手续。

判决结果：法院判决孙某向长葛某公司支付代偿款3615.9元，并支付违约金（以3615.9元为基数，自2021年7月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；长葛某公司对孙某名下房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在前述债权范围内享有优先受偿权；驳回长葛某公司的其他诉讼请求（主要是关于律师费的主张）。

三、核心观点及风险防范指南

这个案例虽然看起来是个"小案子"，但对房地产开发企业却有着重要的警示意义。简单来说，就是开发商作为按揭贷款的"担保人"，当购房者不还房贷导致银行直接从开发商账户扣钱时，开发商如何有效"要回"这笔钱的问题。

关键风险点和防范建议：

1. 保证合同条款要"接地气"，别设"空中楼阁"

• 案例中：开发商在合同中约定了日万分之五（年化18.25%）的高额违约金，但法院认为过高，最终只支持按LPR（贷款市场报价利率）计算。
• 通俗解释：就像你借钱给朋友，约定"不还钱就每天罚10%"，法院会觉得太狠了，只支持合理范围内的利息。
• 防范建议：合同中违约金不要超过LPR的1.3-1.5倍（目前约4%-5%），这样法院才会全额支持。过高反而"竹篮打水一场空"。

2. "优先受偿权"不是空头支票，关键在"登记"

• 案例中：虽然开发商还没办妥自己作为抵押权人的登记，但因房屋已办理首次登记且预告登记有效，法院仍支持了开发商的优先受偿权。
• 通俗解释：就像你帮朋友担保借钱，朋友用房子抵押给银行，当银行从你这儿扣钱后，你也能"继承"银行对那套房子的权利。
• 防范建议：务必紧盯房屋首次登记和抵押登记进度，确保预告登记不"过期"。建议在合同中明确约定购房者配合办理登记的义务和违约责任。

3. 律师费不是"想收多少就收多少"

• 案例中：开发商主张按违约金50%计算的律师费被法院驳回，认为"标的额小、关系明确，主张过高"。
• 通俗解释：追讨3600多元的欠款，却要对方承担1300元律师费，就像为了一颗葡萄买一整串，法院觉得不合理。
• 防范建议：合同中约定律师费时，要区分案件复杂程度，简单案件可约定固定金额（如500-1000元），复杂案件再按比例计算。最好注明"以实际发生的合理费用为限"。

4. "阶段性担保"不是"永久担保"，要设好"安全阀"

• 案例中：开发商的担保责任到"抵押登记手续办理完毕"为止，这就是典型的"阶段性担保"。
• 通俗解释：就像你只答应帮朋友担保到他拿到新工作为止，而不是一辈子。
• 防范建议：在合同中明确担保终止条件，同时建立购房者还款监测机制，发现逾期立即提醒，避免"小问题拖成大窟窿"。

给开发商的3条实用建议：

1. 合同要"细"不要"狠"：违约金别设太高，但要详细约定代偿后的追偿流程、购房者配合义务等。
2. 房子"登记"比"卖房"更重要：卖房后紧盯产权登记，确保抵押权"无缝衔接"，为可能的追偿留后路。
3. 小纠纷用"小办法"：代偿金额不大时，先发正式催款函，别一上来就请律师打官司，避免"赢了官司亏了钱"。

最后提醒：很多开发商认为"房子卖出去就没事了"，殊不知按揭担保责任可能跟企业"一辈子"。建议定期审查已售房屋的抵押登记情况，建立风险台账，将法律风险控制在"萌芽状态"。

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