企业房屋买卖合同被认定真实有效但未竣工房屋不能要求交付-永城商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)豫1481民初670号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
2021年5月31日原告张某和被告永城市某公司签订《永城小商品城房屋买卖合同》，原告张某向被告永城市某公司购买位于永城市西城区某房屋,建筑面积共1596.92平方米，商品房单价每平方米3131元，总购房款500万元,一次性全款支付房款，每平方优惠300元。双方合同第六条约定“出卖方应当在2021年8月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，遭遇不可抗力因素，且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的，可适当延期”；第十二条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受方不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。2021年5月31日被告永城市某公司法定代表人李某为原告出具收条一份，注明“收条今收到张某购房款人民币五百万元整，购买小商品城某楼层，面积1596.92㎡，单价3131元/㎡，以实际到账时间为准”，并加盖了某公司公章。原告张某于2021年5月31日向李某个人银行账户转款200万元（在转款中注明为：购房款小商品城某楼）、于2021年6月24日向李某个人银行账户转款50万元、于2021年7月31日向李某个人银行账户转款50万元。现案涉商品房主体已经完工尚未竣工验收。
另查明，案涉永城市西城区某场项目（又称永城某项目城）国有建设用地使用权登记权利人为被告商丘某集团，商品房预（销）售许可证登记售房单位为被告商丘某集团、永城市某公司，建筑工程施工许可证登记建设单位为永城市某公司，建设工程规划许可证登记用地单位为被告商丘某集团。

法院判决结果很简单：

1. 确认房屋买卖合同有效（因为合同是双方真实意愿，没有违法）；
2. 驳回其他所有请求（包括交房、办证、付违约金），理由是房子还没通过竣工验收，不能交房；而且买家只付了300万（不是500万全款），所以违约金条件不成立。

三、案例的核心观点：企业必须警惕的3个法律风险
这个案子看似简单，却藏着企业最容易踩的“坑”。咱们用大白话聊聊，企业怎么做才能避免类似麻烦：

风险一：别让“买卖合同”变成“借款担保”，否则可能竹篮打水
被告公司说：“我们和买家签房屋买卖合同，其实是为300万借款做担保！”但法院没信，因为买家转账时明确写了“购房款”，收条也写了“收到购房款”，证据链完整。企业要记住：

• 如果用房产签合同“变相”借钱（比如签买卖合同实际是抵押借款），一旦闹上法庭，法院可能直接按“民间借贷”处理，买卖合同无效。
• 正确做法：真买卖就真交易！转账备注写清“购房款”，收条注明款项用途，合同里别出现“到期不还钱就收房”之类的话。否则，房子可能被强制执行抵债，企业血本无归。

风险二：房子没验收？千万不能交！否则赔钱又担责
买家急着要房办证，但法院说：“主体完工≠能交房，必须通过竣工验收！”为啥？因为没验收的房子可能有安全隐患，国家明令禁止交付。企业要警惕：

• 以为“主体盖好就能卖”是大误区！竣工验收涉及消防、质检等十几项检查，缺一项都违法。
• 正确做法：在合同里写清“以竣工验收合格为交房前提”，别为了回款赶工期交“半成品房”。否则，买家一告一个准，企业不仅要赔钱，还可能被住建部门罚款。

风险三：收款别乱进“个人账户”，否则容易背黑锅
买家300万房款直接打给法定代表人李某的个人账户，虽然备注了“购房款”，但埋下隐患：万一李某挪用资金，企业还得替他还债。更麻烦的是，另一家公司（商丘某集团）被牵连，只因项目证件上挂了它的名字。企业要避坑：

• 房款必须进公司对公账户！打给个人账户等于自找麻烦，买家可能说“我没付给公司”，企业还得自证清白。
• 正确做法：
  1. 所有收款用公司账户，合同里写明账号；
  2. 关联公司分工要清晰（比如谁拿地、谁开发、谁卖房），别让一家公司“背锅”。像本案中，商丘某集团因土地证名字被起诉，虽没担责，但应诉耗时耗力，纯属冤枉。

总结：企业做房产交易，核心就三点——合同要真、房子要验、钱要进对公户。别图省事搞“阴阳操作”，否则赢了官司也丢了生意。

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