企业接受抵押物务必严查实际使用状况否则抵押权可能无法执行-永城申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2025)豫14民终1192号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实与判决结果
河南某城公司与庞某、余某有金融借款合同纠纷，法院调解确认庞某、余某需偿还河南某城公司借款本金120万元及利息，河南某城公司对余某名下的位于河南省永城市商住房产（房产证号：字第**）享有优先受偿权。后庞某、余某未履行还款义务，河南某城公司申请强制执行，法院查封了该房产。
王某提出执行异议，主张该房屋在2013年8月19日已由王某丙（与余某共同投资开发建设该房屋的人）出售给他，双方签订了《售房协议书》，约定总房款174800元，房屋交付后，王某装修并入住至今。

法院判决结果：一审和二审法院均驳回河南某城公司的诉讼请求，认定王某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，中止对该房屋的执行。

三、企业如何防范此类法律风险？
这个案例看似是"买房人打赢银行"的个案，实则给所有企业敲响了警钟：接受抵押物时若不实地核查实际使用情况，再"正规"的抵押权也可能变成一纸空文！

风险核心在哪？

河南某城公司（银行）的致命失误在于：

1. 只看房产证，不看"活房子"：2017年办理抵押登记时，只审查了房产证上登记的是余某的名字，却没去现场查看——实际上王某从2013年就装修入住，房屋早已易主；
2. 忽略时间先后顺序：王某买房入住在前（2013年），银行设抵押在后（2017年），法律保护"先来后到"；
3. 误判财产性质：以为房产证登记在余某名下就是夫妻共有房，实则该房是余某与合伙人开发的项目房，无需配偶同意即可出售。

企业实操避坑指南

1. 抵押前必须"三必查"

   • 必查实际占用人：亲自上门看房，询问住户身份（可简单问："您是业主吗？租多久了？"），若有人长期居住却非业主，必须要求借款人书面说明；
   • 必查水电缴费记录：像本案中王某能提供多年电费记录，就是实际占有的铁证；
   • 必查交易历史：通过当地社区、物业查询房屋近年是否交易过，莫因"嫌麻烦"跳过这步。

2. 警惕"登记≠无瑕疵"
   很多企业迷信"房产证是铁证"，但本案中：

   • 房屋虽登记在余某名下，实为合伙开发项目房；
   • 土地性质非国有（判决提及"土地性质并非国有土地"），影响过户但不影响占有；
     记住：登记只是起点，实地调查才是关键！

3. 给金融机构的特别提醒
   银行等机构有法定义务严审抵押物（《商业银行法》第36条），但实践中常流于形式：

   • ❌ 错误做法：仅凭借款人带看空房，或仅查档案不查现状；
   • ✅ 正确做法：安排双人实地勘察，拍照留存房屋现状，重点检查有无生活痕迹（如信箱姓名、装修风格）。

     本案法院直接指出："银行作为专业机构具有调查便利优势，未尽审查义务存在过错"——企业若因省事省成本导致损失，很难推责。

终极建议：把"眼见为实"刻进流程

• 小企业：接受设备、厂房抵押前，务必带懂行的同事现场核验；
• 大企业：在合同中增设"抵押物现状确认书"，要求借款人、实际占有人共同签字；
• 所有企业：遇到房屋类抵押，花300元请专业机构做简易尽调，远比后期打官司划算！

企业法律风险往往藏在"我以为"里——你以为房产证干净，可能早有人住了五年；你以为配偶签字齐全，实则房子根本不是夫妻共同财产。 主动核查每一步，才是对企业资产真正的负责。

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