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业主不能以物业服务企业进驻不合法为由拒缴物业费-仙桃物业服务合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：8 仙桃法律顾问

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一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷

案号：(2025)鄂9004民初1930号

审理法院：湖北省仙桃市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

许某系湖北某丙置业有限公司开发建设的某小区某号楼某单元某室业主，房屋面积为138平方米。2008年9月1日起，武汉某乙物业管理有限公司接受某丙公司聘请，为某小区提供前期物业服务。2008年12月22日，许某与某乙公司签订前期物业服务协议，约定某乙公司为许某提供前期物业服务，物业费交纳标准按房屋建筑面积138平方米、0.8元／月／平方米计算。2011年2月28日，某丙公司与某乙公司终止合同。2011年5月1日，某丙公司与湖北某甲物业发展有限公司签订前期物业服务委托合同，由某甲公司为某小区业主提供前期物业服务，物业费标准仍为0.8元／月／平方米。2019年3月25日，某甲公司与新成立的仙桃市某小区业主委员会签订物业服务合同。2023年7月11日，某甲公司与仙桃市某小区第二届业主委员会签订新的物业服务合同。上述合同及协议签订后，某甲公司在某小区为业主提供物业服务，许某按前期协议及服务合同约定的交费标准交纳物业服务费至2019年12月31日，自2020年1月1日起未再交纳物业服务费。截至2024年12月31日，许某欠交物业费6624元（138㎡×0.8元／㎡／月×60个月）。某甲公司通过在许某房屋外张贴缴费提示等方式向许某催收物业费未果。

法院判决结果：一审判决许某支付2020年1月1日至2024年12月31日的物业服务费6624元；二审维持原判，驳回许某的上诉。

三、防范物业服务企业法律风险的提示

这个案例告诉我们，当业主以"物业企业进驻不合法"为由拒绝缴纳物业费时，只要物业服务合同合法有效，法院通常会支持物业公司收取物业费的请求。作为物业服务企业，如何避免类似纠纷，保护自身合法权益？我给大家几点实用建议：

1. 进驻程序要规范，手续要齐全

本案中，某甲公司之所以胜诉，关键在于其进驻程序合法。它先是与开发商（建设单位）签订了前期物业服务合同，后又与业主委员会签订了正式物业服务合同，并且这些合同都在当地房管部门进行了备案。

给企业的建议：

2. 服务标准要明确，收费标准要公示

本案中，物业费标准从2008年签订协议开始就是0.8元/月/平方米，并且得到了原仙桃市物价局的批复，这为法院计算欠费提供了明确依据。

给企业的建议：

3. 服务过程要留痕，催缴欠费要规范

某甲公司通过在许某房屋外张贴缴费提示等方式催收物业费，这种做法被法院认可。但如果只口头催收不留证据，一旦发生纠纷很难证明已履行催告义务。

给企业的建议：

4. 面对业主质疑，要积极沟通而非对抗

法院在判决中特别指出："某甲公司在为某小区提供物业服务时，尚有不完善之处"，虽然不影响许某缴费义务，但也提示物业公司要重视服务质量。

给企业的建议：

5. 遇到业主拒缴，要依法维权而非自行扩大损失

许某不仅拒缴物业费，还要求物业公司返还已收的物业费和维修基金，但因缺乏证据未被法院支持。

给企业的建议：

结语

物业服务看似简单，实则法律风险点很多。本案告诉我们，只要物业服务企业依法依规进驻小区、签订合同、提供服务、催缴费用，即使业主以"进驻不合法"为由拒缴物业费，法院也会支持物业公司的合理诉求。反之，如果物业服务企业在程序上存在瑕疵，就可能给业主留下拒缴物业费的借口。

作为物业服务企业，既要懂得运用法律武器维护自身权益，更要通过规范服务赢得业主信任。毕竟，良好的物业服务才是减少纠纷的根本之道。希望各物业服务企业引以为戒，在日常经营中注重法律风险防范，与业主共建和谐小区。