口头承诺履行合同义务需承担责任-林州租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)豫0581民初5392号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实

2022年11月4日，原告赵某与郭某杰签订《厂房租赁合同》，租赁原告位于林州市**镇工业园区的厂房用于经营石英砂，面积为1000平方米，租赁费每年70000元，租赁期为2022年11月1日起至2026年11月1日止，在每年的11月1日前支付下年租金，需一次性付清。租赁期间甲乙双方不得中途退房，如需退房，甲乙双方互相协商解决。合同签订后，郭某杰向原告支付了一年的房租70000元。
郭某杰与本案被告郭某系父子关系，庭审时郭某陈述郭某杰于2023年腊月二十九病故。

判决结果：
法院判决解除《厂房租赁合同》；郭某需支付2023年11月1日至2024年4月1日的厂房占用费29166.67元；郭某需在判决生效后十日内腾清厂房，否则按每天191.78元支付占用费；驳回原告的其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范指南

这个案例看似简单，却藏着企业经营中常见的"隐形炸弹"。让我们用大白话说清楚：当合同对方突然去世，如果你的员工或老板随口说"钱我补上"，企业可能就要替别人背锅！

风险点1：签约主体混乱——公私不分吃大亏

郭某杰明明是为"林州某商贸有限公司"租厂房做生意，却以个人名义签合同。就像您让员工用微信私聊谈业务，结果公司不认账，员工又跑路，最后损失全得自己扛。企业必须记住：
✅ 所有业务合同必须以公司名义签订
✅ 合同上加盖公司公章，不能只签个人名字
✅ 避免"老板个人账户收公司款"等混同行为

风险点2：口头承诺=埋雷——说错一句话赔几万

郭某在电话里说"不中了补你个钱"，这句话直接让他从"旁观者"变成"责任人"。就像您对客户说"质量问题我负责"，结果对方拿着录音来索赔。正确做法是：
⚠️ 重要事项必须书面确认（微信文字也算！）
⚠️ 员工培训"三不原则"：不轻易承诺、不口头担保、不代替决策
⚠️ 遇到问题先说"我需要请示后回复"，别当场拍胸脯

风险点3：证据缺失——有理也变没理

原告想让对方"恢复原样"，却说不清"原样"是什么样；说墙体被撞坏，却拿不出照片证据。这就像您退货时说"东西坏了"，但没拍开箱视频，商家肯定不认。企业必备证据清单：
📁 交接现场：租厂房时拍全景视频（含日期水印）
📁 财产清单：列明所有设备、装修，双方签字确认
📁 沟通记录：重要电话用微信文字复述确认（例："您刚说下周付款，我这样理解对吗？"）

风险点4：违约金条款——写得模糊等于没写

合同里两份违约金条款互相矛盾，法院直接不支持。就像您在合同里写"违约要赔偿"，却不写赔多少，打官司时法官都帮不了您。正确写法示例：
✍️ "逾期付款按日0.05%支付违约金"
✍️ "提前解约需赔偿3个月租金"
✍️ 金额用大写小写双重标注（例：70000元/柒万元整）

给企业的行动建议

1. 合同体检：马上检查所有在履行合同，确认签约主体是否为公司
2. 员工培训：下周例会重点教"如何安全回复客户"（附话术模板）
3. 证据管理：给业务员配便携式录像机，交接时"拍3张照片+1段视频"

真实教训： 某制造企业曾因类似问题损失40万——客户倒闭后，业务员口头承诺"帮处理尾单"，结果被起诉承担连带责任。幸亏我们提前做了员工法律培训，用录音证明是个人行为，才避免公司损失。

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