拖欠土地租金将导致合同被解除-林州土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2025)豫0581民初8211号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实和判决结果

案件事实：
2024年6月19日，林州市某村村委会（甲方）与林州某公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：

1. 甲方将21.591亩土地租给乙方，租期7年（2024年1月26日至2031年1月25日）；
2. 租金按每亩600元/年计算，总额12954.6元，乙方需在每年1月26日前支付；
3. 若乙方拖欠租金，协议自动解除，且需支付5000元违约金，并承担律师费、交通费等。
   此前，2023年林州某公司曾因拖欠租金被村委会起诉，经法院调解后才付清。2024年8月，该公司支付了2024年租金，但至今未支付2025年租金。
   另查明：村委会虽与律师事务所签订了5000元律师费的合同并取得发票，但实际未支付该费用；林州某公司在土地上仅种植红薯等农作物，未破坏土地原貌。

判决结果：

1. 双方《土地租赁协议》于2025年8月4日解除；
2. 林州某公司需在20日内清理土地并返还21.591亩土地；
3. 支付拖欠租金6779元（2025年1月26日至8月4日）及后续租金，并支付违约金2000元（原约定5000元被法院调低）；
4. 驳回村委会关于律师费、交通费的诉讼请求。

三、企业如何防范此类法律风险？

这个案子看似简单，却暴露了企业常见的“小毛病”：拖欠租金、合同条款不合理、证据留存不足。作为企业法律顾问，我提醒您注意三点：

1. 别把“拖租金”当小事，一次违约可能丢掉整块地！
林州某公司2023年就因拖欠租金被起诉，2025年又故技重施，结果法院直接判合同解除。土地租赁合同里白纸黑字写着“拖欠租金自动解除”，企业却心存侥幸。风险提示：

• 签合同前务必确认自身支付能力，别学本案公司“今年拖、明年减”，村委会同意降租是情分，不是本分；
• 每次付款保留银行凭证，像本案2024年8月付过租金，就有证据避免被追讨双份钱。

2. 违约金不是“狮子大开口”，过高反而不受保护！
合同约定拖欠租金要赔5000元违约金（占年租金40%），但法院认为“明显过高”，直接砍到2000元。为啥？因为企业种地利润薄，5000元相当于两个季度的收入，违背公平原则。风险提示：

• 设定违约金时，别以为写得越高越保险。合理范围是实际损失的30%内（比如本案年租金1.3万，违约金4000元较稳妥）；
• 若对方是村委会等集体组织，更要避免“显失公平”条款，否则法院可能直接否定。

3. 律师费、交通费想“打包”让对方承担？没实际支出等于白忙！
村委会主张5000元律师费，但法院发现：合同签了、发票开了，钱却没真付！法院认为“证据不足”直接驳回。风险提示：

• 合同里写“违约方承担律师费”是好事，但必须实际支付并保留付款凭证；
• 交通费等杂费更需明细单据（如打车发票写明事由），否则像本案550元交通费，没证据法院一律不认。

关键教训：合同不是“签完就完”，履行过程才是风险高发区！
很多企业以为“合同签了就安全”，却忽略两点：

• 历史违约会放大风险：本案公司因2023年拖欠被起诉过，2025年再拖欠，村委会直接强硬解约；
• 模糊条款埋雷：合同写“按当年市场价格付租金”，但没定义“市场价格”，未来可能扯皮。

企业风控小贴士

✅ 签合同时：租金支付日、违约金比例、解约条件必须具体（例：“逾期15日未付，甲方有权解约”）；
✅ 履行中：每次付款后微信确认“XX年租金已付清”，避免口头承诺；
✅ 出问题时：别学林州某公司“拒不到庭”，缺席等于放弃辩解权，法院只能按原告说的判！

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