房屋下水道堵塞返水开发商和物业要共同赔偿-巩义财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2024)豫01民终14728号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年8月31日，吴某蒙与巩义某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买巩义市建业春天里5期号楼单元503房屋。交房后，吴某蒙于2023年9月份开始装修，2024年1月5日全部装修完毕。2024年3月29日下午，河南某物业管理有限公司巩义分公司的物业管家通知吴某蒙房子漏水到楼下，吴某蒙发现房间被污水浸泡。物业人员协助清理污水并从楼上603房间疏通管道。2024年4月14日，吴某蒙房屋再次返水，物业人员疏通效果不佳。2024年4月16日，专业疏通人员检查发现四楼与五楼下水主管道之间有堵塞物，吴某蒙支付疏通费用500元。2024年4月17日，堵塞物在一楼下水主管道排出，为一个直径较大的塑料地漏盖，吴某蒙为此支付拆装费用200元。吴某蒙申请司法鉴定，评估财产损失为20040元，支付鉴定费3000元。

法院最终判决：河南某物业管理有限公司巩义分公司和巩义某置业有限公司共同赔偿吴某蒙财产损失20040元、管道疏通费用700元、鉴定费3000元，合计23740元。二审法院驳回两家公司的上诉，维持原判。

三、核心风险提示：一个小地漏盖为何让企业赔了2万多元？

这个案子表面看是"下水道堵了"的小事，实则暴露了企业经营中的三大致命漏洞，尤其对开发商和物业公司敲响警钟：

1. "交房检查"不能只走形式，否则隐患迟早爆发
法院认定：堵塞物是一个直径较大的塑料地漏盖，从住户家中掉进去的可能性极小，极可能是施工时遗留的。开发商虽然做了排水管道灌水试验并显示"合格"，但这种测试只能验证水流是否通过，无法发现管道内隐藏的异物。更关键的是，开发商拿不出证据证明地漏盖是业主装修时丢进去的。
→ 企业风险点：很多企业以为"测试通过=万事大吉"，却忽略了隐蔽工程（如管道、线路）必须进行深度排查。本案中，开发商仅凭表面测试交房，结果因一个施工遗留物赔了2万多元，还搭上企业信誉。

2. 物业"事后救火"不等于"尽到责任"，预防比补救更重要
物业公司辩称"已及时疏通管道"，但法院指出：第一次返水后，物业仅做了临时疏通，未彻底检查管道，导致16天后再次返水。根据物业服务协议，物业有义务对"共用上下水管道"进行日常维护，而非等业主投诉才行动。
→ 企业风险点：物业常把"响应快"当免责金牌，但法律要求的是主动预防。比如定期用专业设备检测主管道、建立维修档案。本案中，物业若在首次返水时全面排查，就能避免二次损失，也不会被认定"未尽责"。

3. 质保期内的"历史问题"，开发商甩不掉责任
开发商强调"交房时业主已验收"，但法院指出：商品住宅质量保证书明确约定排水管道保修期为2年，且吴某蒙装修期间（6个月）管道一直畅通，说明堵塞物非装修产生。开发商无法证明地漏盖是交房后进入的，就要为施工遗留问题买单。
→ 企业风险点：很多开发商以为"业主签了收房单就安全了"，但质保期内的质量问题，法律仍追溯源头。尤其是隐蔽工程，必须保留施工全程影像记录，否则纠纷中百口莫辩。

企业避坑指南：三招守住钱袋子

1. 开发商必做：交房前对隐蔽工程进行双重复核——先做基础测试（如灌水），再用内窥镜等设备检查管道内部，全程录像存档至少5年。
2. 物业必做：将"预防性维护"写入服务标准，例如每季度对主管道进行专业检测，留存记录。别等业主淹了房子才行动！
3. 通用原则：遇到纠纷时，谁主张谁举证。本案中开发商和物业因拿不出"问题非自身导致"的证据而败诉。日常工作中，照片、视频、签字记录比口头承诺更管用。

一个小地漏盖引发的赔偿案，本质是企业把"差不多就行"的侥幸心理当成了管理标准。法律从不为"我以为没问题"买单，只认"我有证据证明没问题"。

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