抵押房产前不做实地核查可能丧失优先权-巩义执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2025)豫0181民初2802号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年12月15日，李某与巩义市某公司签订商铺认购合同，以157万元的价格购买海悦明城项目第3幢1-2层04号商铺，双方同日签订承诺书，对付款、有权回购、继续持有等内容进行了书面承诺。157万元款项已支付。李某取得案涉商铺后于2019年5月将案涉商铺出租他人使用。2019年12月10日，某公司与张某签订抵押合同，将案涉商铺办理抵押登记。

张某与巩义市某公司、张保才等人民间借贷纠纷一案，巩义市人民法院于2023年1月30日作出(2022)豫0181民初7537号民事判决书，判决某公司等偿还张某借款896万余元及利息，张某对某公司抵押的9套房产（包括案涉商铺）享有优先受偿权。判决生效后张某申请强制执行，法院于2024年7月31日查封了某公司名下的案涉房产。李某向法院提出书面异议，请求解除查封，但被驳回，遂提起案外人执行异议之诉。

法院最终判决：不得执行位于巩义市的案涉房产，但驳回了李某请求确认所有权及过户的其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范指南

这个案例看似是个人之间的房产纠纷，实则给所有企业敲响了警钟：抵押房产前不做实地核查，你的"保险栓"可能一碰就断！

关键问题出在哪？

张某借钱给某公司时，某公司把已经卖给李某并出租出去的商铺又抵押给了张某。表面看，张某办理了正规抵押登记，应该是"稳操胜券"。但法院却支持了李某，原因很直白：商铺当时明明有人在使用，张某作为专业出借人却只看房产证就办理抵押，没去现场核实实际情况，犯了"低级错误"！

法院一针见血地指出：作为出借大额资金的专业人士，张某本应"尽到审慎的注意义务，对租户进行调查了解"，但他却"明知抵押物已经被承租使用的情况下，却没有对租户核实抵押物的真实权利人，仅凭弘成公司提供不动产权证即办理了抵押权"。

三类企业必须警惕的风险

1. 借款给别人的公司（抵押权人）

• 典型错误：只看房产证不看房，以为"登记即安全"
• 真实风险：本案中张某的抵押权因"设立存在瑕疵"而失去优先性
• 防范措施：
  • 抵押前必须实地查看房产使用状态（是否有人居住/经营）
  • 向物业、邻居核实实际使用人
  • 要求债务人提供未出租、未出售的书面承诺
  • 对商铺等非住宅房产更要提高警惕（本案核心是商铺而非住宅）

2. 房地产开发企业（抵押人）

• 典型错误：把已售房产偷偷再抵押，想"一房两用"
• 真实风险：本案中某公司不仅要面对执行异议，还被判承担全部诉讼费
• 防范措施：
  • 建立销售房源动态管理系统，确保已售房产自动从可抵押清单中剔除
  • 抵押前由法务部门出具"无权利瑕疵证明"
  • 销售合同中明确约定"禁止二次抵押"条款及高额违约金

3. 购房企业（买受人）

• 典型错误：付完钱就以为万事大吉，不跟进产权登记
• 真实风险：本案中李某虽胜诉，却从2016年买房到2025年打官司，白白耗费9年时间
• 防范措施：
  • 付款后立即要求办理网签备案（这是对抗后续抵押的关键证据）
  • 定期查询不动产登记状态
  • 对商铺等非住宅房产，更要及时主张过户（本案因商铺性质，保护力度本就弱于住宅）

特别提醒：商铺抵押风险高于住宅

很多企业老板有个误区：房产证在手就高枕无忧。但本案法院明确指出：商铺属于"投资经营用房"，法律保护力度本就弱于住宅。最高法相关案例也强调，商铺买受人的权利"不能对抗建设工程价款优先受偿权和抵押权"——除非像本案这样，抵押权人自己犯了低级错误！

作为企业，在处理房产抵押业务时务必记住：法律不保护"马大哈"的权利。张某本可以优先受偿，却因未尽基本核查义务而败诉，这才是最冤的"花钱买教训"！

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