抵押贷款未办理登记将使银行丧失优先受偿权风险-枝江金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0583民初2344号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实及判决结果

苏某炳、张某燕于2022年3月15日结婚，于2024年3月5日登记离婚。2023年2月6日，苏某炳、张某燕填写个人借款申请表，向湖北枝江某股份有限公司申请借款500000元，并签订《个人借款合同》，约定该公司向苏某炳、张某燕发放贷款500000元用于综合消费，借款期限12个月，借款利率4.85%，逾期还款的在约定利率基础上加收50%计收罚息；还款方式为按月结息、到期还本；担保方式为抵押担保，苏某炳、张某燕以其位于枝江市道号房屋（房产证：枝江市某某店字第2＊＊7号、土地使用权证：枝江国用（2014）第04）作抵押。抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师服务费等债权人实现债权的一切费用。同日，该公司与苏某炳、张某燕签订《抵押合同》，并于2023年2月7日在枝江市自然资源和规划局办理不动产抵押登记，抵押登记证号为鄂（2023）枝江市不动产证明第00号，权利人为湖北枝江某股份有限公司，义务人为苏某炳、张某燕，债权数额为500000元。

2023年2月7日，湖北枝江某股份有限公司向苏某炳账户发放贷款500000元，借款年利率为4.85%。截至2024年7月7日，借款合同项下共欠到期本金500000元、欠应收利息1013.69元、欠本罚息13398元，合计514411.69元。

法院判决苏某炳、张某燕在判决生效后十日内向湖北枝江某股份有限公司返还借款本金500000元及利息罚息14411.69元，并继续按年利率7.28%支付逾期罚息至本金偿清之日；同时确认该公司对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

三、案例核心观点及企业风险防范提示

这个案子看似简单，但对企业（尤其是金融机构）有一个极其重要的警示：抵押贷款必须完成抵押登记，否则银行的"保险绳"就形同虚设！

想象一下，你借钱给别人，对方说"我用房子作抵押，还不上就卖房子还你"，但你没去房产局办理抵押登记手续。结果借款人不仅还不上钱，还把房子卖了或抵押给其他人。这时你才发现，法律上你根本排不到"优先还款"的队列里——这就是本案最值得企业警惕的风险点！

为什么抵押登记这么关键？

本案中，银行之所以能胜诉并享有优先受偿权，核心原因就是完成了抵押登记。法院明确指出："抵押权自办理抵押登记时设立"。简单说：

• 签了抵押合同 ≠ 享有抵押权
• 只有到房产部门办完抵押登记手续 = 真正握住了"优先还款"的保障

很多企业（特别是中小金融机构）容易犯的错误是：

1. "签了合同就万事大吉"：以为双方签了抵押合同就高枕无忧，却拖延办理登记，结果在拖延期间抵押物被转移或二次抵押；
2. "反正关系好，手续后补"：熟人借贷中常见这种心态，但一旦出事，"后补"的登记可能已失去法律效力；
3. "只盯借款人不看抵押物"：过度关注借款人还款能力，却忽视抵押物登记状态，本案中借款人离婚、生病失去收入，正是抵押登记救了银行。

给企业的3个实操建议：

1. "先登记，后放款"是铁律
   本案银行在2月6日签合同，2月7日就完成抵押登记并放款，流程紧凑无漏洞。企业务必建立"登记完成前绝不放款"的内部制度，哪怕只差一天也可能埋下风险。

2. 定期核查抵押状态，别被"纸面抵押"蒙蔽
   本案中抵押物是夫妻共有房产，两人离婚后仍共同承担责任。但现实中常有抵押人擅自转移资产的情况。建议：

   • 每季度通过不动产登记中心查询抵押物状态（现在多数地区可线上查询）
   • 在合同中明确约定"抵押期间不得擅自处置抵押物"，并设置违约金条款

3. 别轻信"口头承诺"，一切以登记为准
   某些案例中，借款人会说"登记手续在办理中"，实则拖延甚至造假。记住：

   • 必须亲眼看到不动产登记证明（如本案中的"鄂（2023）枝江市不动产证明第0**0号"）
   • 核对证明上的"权利人"是否为己方、"义务人"是否为借款人、"债权数额"是否与合同一致

特别提醒非金融企业：
现在很多商业保理、供应链金融业务也涉及抵押担保，切勿认为"我们不是银行就可以马虎"。根据《民法典》规定，抵押权的设立规则对所有企业一视同仁。去年就有某制造企业因未及时办理设备抵押登记，导致500万货款无法追回的案例。

最后用大白话说：抵押合同是"意向书"，抵押登记才是"保险单"。企业在开展借贷业务时，宁可慢一点、手续烦一点，也务必确保这张"保险单"实实在在握在手里。毕竟风险来临时，法律只认登记簿上的记录，不认任何口头承诺或"大家都懂的"潜规则。