企业接受不动产抵押前必须核查历史补偿权益-太和案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2024)皖1222民初2697号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实及判决结果

太和县某业融资担保有限公司与安徽某械医疗器械有限公司、安徽某理物业管理有限公司、陶某、段某、段某追偿权纠纷一案，太和县人民法院于2023年3月27日作出民事判决，判决安徽某械医疗器械有限公司偿还太和县某业融资担保有限公司代偿款3539692元及利息；太和县某业融资担保有限公司对安徽某理物业管理有限公司所有的原墙镇东大街居委会旁原墙商厦多处房产享有优先受偿权。

因义务人未履行还款义务，太和县某业融资担保有限公司申请执行，法院查封了安徽某理物业管理有限公司名下位于原墙镇原墙商厦的多处房产，包括108铺。

韩某认为上述执行查封措施损害其对原墙商厦108铺的合法权益，提出执行异议。一审法院驳回其异议请求后，韩某向法院提起执行异议之诉，要求停止对原墙商厦108铺的执行。

韩某提交了2014年4月28日的补充协议，显示甲方太和县玉润投资管理有限公司将2012年7月1日签订协议内容调整到和润新城内陆号楼东头面向北从东向西第捌间门面房一间；2024年3月5日太和县原墙镇西街村民委员会出具证明，证明原墙商厦项目启动时占用韩某菜地并经村干部协调补偿门面房一间；2017年10月20日的收条，显示收到韩某补房款3.5万元；2017年5月1日韩某与和润新城销售部签订的房屋买卖合同等证据。

一审法院认为，韩某未能提供证据证明其对案涉商铺享有足以对抗申请执行人享有的担保物权的权益，驳回了韩某的诉讼请求。

二审期间，韩某补充提交了2025年2月14日太和县原墙镇西街村民委员会出具的证明，证明2024年3月5日出具的村民韩某有关被征地情况的证明内容真实无误。二审法院认定，韩某提交的证据可以相互印证，足以证明其对案涉房屋享有征地补偿权益，该权利效力优于抵押权，足以排除抵押权人申请的强制执行。二审法院撤销一审判决，改判停止对位于太和县原墙镇原墙商厦108铺的执行。

三、企业法律风险防范提示

这个案例给我们企业敲响了警钟：即使办理了正规的抵押登记，也可能因为忽视历史补偿权益而"竹篮打水一场空"。

简单来说，太和县某业融资担保有限公司在给安徽某械医疗器械有限公司提供担保时，接受了原墙商厦多处房产作为抵押物。表面上看，他们手续齐全、登记完备，完全可以高枕无忧。但问题出在哪里呢？原来，原墙商厦108铺早在项目开发前就因占用韩某的菜地，被承诺作为补偿给了韩某。韩某不仅签订了补偿协议，还支付了3.5万元差价款，并一直实际使用该商铺。

作为专业的企业法律顾问，我想用最通俗的话告诉各位企业家：抵押登记不是"万能护身符"！太和县某业融资担保有限公司吃了大亏，就是因为没有做好这三件事：

1. 没查清"房子有没有'原主'"
   企业在接受不动产抵押前，必须查清该房产是否存在历史遗留问题。本案中，原墙商厦108铺早在项目启动时就被承诺补偿给韩某，这种基于征地补偿形成的权益，法律上优先于后来设立的抵押权。很多企业只看房产证上是谁的名字，却忽视了"明面上的主人"背后可能还有"实际的主人"。

2. 没去"现场看看谁在住"
   如果太和县某业融资担保有限公司在办理抵押前去实地查看，就会发现108铺早已被韩某装修使用，电费单上也是韩某的名字。抵押权人有义务核实抵押物的实际占有情况，不能只看纸面材料就签字放款。

3. 没查"村委会说了啥"
   本案关键证据是村委会出具的证明，证实了征地补偿事实。企业在做抵押调查时，不仅要查房产登记信息，还应走访当地村委会、居委会，了解是否存在未登记的权益纠纷。很多"隐形风险"就藏在这些基层组织的记录里。

对企业来说，最大的教训是："登记在别人名下的房子，不一定真的属于那个人"。就像你买了辆二手车，光看行驶证不够，还得查有没有人偷偷在车上住了好几年，或者这辆车是不是抵债给别人的。

特别提醒房地产、融资担保类企业：在接受不动产抵押前，务必做到"三查"：

• 一查历史：查清土地来源，是否存在征地补偿、拆迁安置等历史遗留问题
• 二查现状：实地查看房屋是否被他人实际占有使用
• 三查周边：走访村委会、邻居，了解是否存在口头协议或历史承诺

否则，就像本案中的太和县某业融资担保有限公司，虽然胜诉拿到了判决书，却因抵押物存在优先权利而无法执行，白白损失了时间和资金。

四、专业法律顾问助您规避风险

作为征和律师事务所的企业法律顾问团队，我们深知企业在经营中面临的各种法律隐患。针对本案暴露的抵押风险，我们提供极高的性价比企业法律顾问服务，帮助企业建立完善的不动产抵押审查机制。

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记住，在商业世界里，"看不见的风险才是最大的风险"。一次专业的法律尽职调查，可能就为您避免了数百万元的损失。让专业律师为您把关，才能让您的企业行稳致远。