商品房销售合同违约金条款设置不当致企业索赔仅得40元-界首商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2021)皖1282民初746号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实及判决结果
原告界首某置有限公司系房地产开发企业，界首市“公园大地”系由其开发的房产。2017年3月13日，原告与二被告于某、柳某签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：二被告购买原告开发的界首市“公园大地”5幢28层2804号商品房，房屋总价款为578401元。二被告按约定支付了首期房价款178401元。合同第七条付款方式及期限约定“买受人采取商业贷款方式付款：买受人应当于2017年3月13日前支付首期房价款178401元，占全部房价款的31%。余款400000元向银行申请贷款支付。”合同第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。合同附件十一补充协议第1条约定“买受人没有在合同约定期限内付款、办理完银行按揭款并完全支付出卖人，应承担违约责任”。
2020年7月20日，原告向二被告作出解除合同通知书及律师意见函，并于2020年7月21日交寄给二被告。通知书中载明：“签订合同后，二被告仅支付合同约定购房款的首付款，剩余购房款截止到本通知书发出之日止依然未支付，也未办理贷款。经数次通知，在宽限的期限内拒不补交，致合同目的无法达到。据此，解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，合同自本通知到达时解除。”

法院判决：

1. 解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；
2. 二被告支付原告违约金40元（按合同约定的400000元×0.01%计算）；
3. 原告退还二被告已付首期房价款178401元；
4. 驳回原告要求支付50000元违约金等其他诉讼请求。

三、核心观点与风险提示：小条款酿成大损失，企业务必重视合同细节
这个案子看着简单，却给企业敲响了警钟：合同里的违约金条款写得不合理，可能让企业“赢了官司却亏大钱”。原告作为开发商，明明是二被告没付清房款（只付了17万多元首付款，余款40万元拖了3年多没解决），还及时发了解除合同通知，结果法院只判被告赔40元！为什么？关键就在合同第八条那句“买受人按累计应付款的0.01%支付违约金”。0.01%是什么概念？40万元的0.01%就是40元，连一顿饭钱都不够，远低于开发商的实际损失（比如资金占用、房屋空置成本）。而原告原本主张的5万元违约金，因合同没写清楚计算依据，法院根本不认。

更值得企业警惕的是，类似风险在日常经营中很常见：

• “小数点陷阱”：很多企业为了图省事，直接套用模板合同，对违约金比例随便填个“0.01%”“1%”。但实际中，0.01%太低（本案40元 vs 损失数万元），1%又可能过高被法院调低（比如余款40万的1%是4000元，但若实际损失只有2000元，法院也可能只支持2000元）。正确做法是：违约金比例要贴近行业惯例和实际损失，比如参考银行同期贷款利率（年化约4%-5%），并在合同里写清计算方式（例如“按逾期金额每日万分之三”）。
• “权利睡大觉”风险：本案原告虽及时发了解除通知（2020年7月），但前期拖延太久（2017年签约，2020年才行动）。法律上，企业发现对方违约后，要尽早书面催告并保留证据（如邮件、快递单），避免被对方反咬“默许延期”。
• “口头承诺不管用”：二被告辩称“原告承诺过未交房要赔5倍房款”，但拿不出证据，法院直接驳回。重要约定必须写进合同，微信聊天、口头保证都难维权。

对企业来说，防范这类风险很简单：

1. 签合同前多花10分钟：重点检查付款、违约金、解除条件等条款，确认数字和比例合理。比如贷款买房，要写明“若贷款失败，买方需在X日内自筹资金，否则按日支付逾期金额0.05%违约金”。
2. 用好“书面通知”：发现对方违约，立即发正式函件（注明依据合同第几条），并用邮政EMS寄送（保留单据），避免口头催促无证据。
3. 别嫌麻烦做备案：本案原告2018年就办了合同备案，这一步帮它证明了合同真实性。类似操作如货物签收单、会议纪要，都要留痕。

本案最惨痛的教训是：合同不是“走过场”，一个数字写错，可能让企业损失数十万。尤其在房产、工程等大额交易中，违约金条款更要精打细算。

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