房屋地平线略低于小区道路不构成重大误解-和县房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)皖05民终1678号
审理法院：安徽省马鞍山市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2019年3月15日，董某与安徽和县某园房地产开发有限公司签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，认购了和县某园公司开发的房屋一套，房屋共三层，面积142.67平方米，总价款为1086361元，董某首期付款766361元，尾款320000元由董某从中国农业银行办理按揭贷款。2019年8月8日，董某作为借款人，中国农业银行和县某行作为贷款人，和县某园公司作为担保人，共同签订了《个人购房担保借款合同》，约定由农行和县某行向董某发放贷款320000元，借款期限120个月，年利率5.98%，还款方式为等额本息还款。为担保还款，董某以房屋为农行和县某行办理了预告抵押登记，和县某园公司为案涉贷款提供了连带责任担保。借款担保合同签订后，董某于2019年11月20日开始还款至2020年7月20日。案涉房屋建成后，和县某园公司向董某履行了交付义务。董某主张案涉房屋地平线低于小区公共道路，认为和县某园公司未履行告知义务，致使董某对案涉房屋状况产生了重大误解，不能实现购房目的，请求撤销《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》及《个人购房担保借款合同》。和县某园公司对案涉房屋地平线低于小区公共道路予以认可，但认为案涉房屋建设符合规划。

判决结果：一审法院驳回了董某的全部诉讼请求，二审法院维持原判。法院认为，虽然房屋地平线低于小区路面，但案涉房屋的规划设计及竣工验收均合格，该情况未达到影响房屋主要功能和便捷使用的程度，不构成法律意义上的"重大误解"，不足以撤销房屋买卖合同。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这起案件的核心在于：房屋地平线略低于小区道路的情况，不构成法定的"重大误解"，不足以撤销房屋买卖合同。

很多企业老板可能会问："既然房屋和宣传展示的不一样，为什么法院不支持购房者撤销合同呢？"

关键原因有三点：

1. "重大误解"有严格的法律定义：不是所有与预期不符的情况都能称为"重大误解"。法律上的"重大误解"必须是对合同主要内容产生误解，且因为这个误解才签订合同。在这个案例中，虽然房屋地平线低了1米，需要下六级台阶，但法院认为这并不影响房屋的基本居住功能，没有达到"重大"的程度。就像你买手机时以为摄像头是5000万像素，结果是4800万像素，这种小差异一般不会导致合同被撤销。

2. 规划设计和竣工验收合格是重要保障：法院特别强调，案涉房屋的规划设计和竣工验收均合格。这说明企业只要按规划施工、通过验收，就具备了很强的法律抗辩基础。即使某些细节与购房者预期不符，只要不违反强制性规定，通常不会导致合同被撤销。

3. 合理预见范围内的问题不算"重大"：法院认为，房屋地平线略低于小区路面这种情况，应在购房者缔约时的合理预见范围内。简单说，买房时就应该想到小区不同位置可能有高低差，不能因为这点差异就认为开发商欺骗了你。

给企业的风险防范建议：

1. 宣传资料要明确"以实际交付为准"：本案中，开发商在宣传单上注明了"以政府部门最后批准及双方签署的商品房买卖合同等法律文书为准"，这一细节成为重要抗辩理由。建议企业在所有宣传资料、沙盘、样板房上，都要用醒目字体标明"效果图仅供参考，以实际交付为准"等提示语。

2. 重要信息必须书面告知：对于可能影响购房者决策的关键信息（如地面高度、周边环境等），应在销售时书面告知并在合同中明确约定。不要口头承诺，也不要以为"购房者应该自己看到"。

3. 合同条款要尽可能详细：在房屋买卖合同中，对房屋各项指标和周边环境应有详细约定。本案中，合同未对房屋地面高度做具体约定，导致争议产生。企业应完善合同条款，明确约定哪些情况属于"重大问题"，哪些属于正常差异。

4. 保留规划审批和验收文件：本案中，开发商能证明房屋符合规划设计和竣工验收标准，这是胜诉的关键。企业应妥善保管所有规划审批、施工许可和竣工验收文件，这些是证明自己合规经营的最有力证据。

5. 不要轻信"口头承诺"：购房者经常说"销售员当初告诉我...", 但如果没有书面记录，很难证明。企业应培训销售人员：所有承诺必须书面化，口头承诺不具有法律效力。

很多房地产企业老板以为只要房子质量没问题就万事大吉，殊不知销售过程中的每一个细节都可能成为法律风险点。本案就是一个典型例子：一个看似很小的地面高度差异，差点导致整个销售合同被撤销，还要退还数百万元房款。

作为企业法律顾问，我建议所有房地产开发企业建立"全流程法律风险管控"机制，从项目规划、宣传推广到签约交付，每个环节都应有法律专业人士把关，避免因小失大。

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