工抵房购房者满足三条件可优先于工程款执行-广德申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2025)皖18民终1041号
审理法院：安徽省宣城市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2023年4月25日，广德市人民法院依据（2023）皖1882民初1857、1858、1859、1860、1861号民事裁定书，依法查封登记在广德某有限公司名下的63幢2202室房屋，查封期至2026年4月24日。经查明：2021年6月15日，无锡市某有限公司与广德某有限公司签订《关于以房屋冲抵工程款的合作协议》，约定用广德城际空间站12号地块63#1单元2202室房屋冲抵110.7723万元工程款，并由无锡市某有限公司指定他人签约。2021年11月8日，徐某、兰某与广德某有限公司签订《广德市商品房买卖合同》，当日完成网签备案。2022年10月18日，广德某有限公司向徐某、兰某发出交房通知。2023年3月2日，广德某有限公司向徐某开具110.7723万元购房发票。徐某、兰某于2023年5月18日缴纳了22154元住宅维修资金，6月27日缴纳2962.70元物业费。

另查，徐某名下有一处广德市桃州镇升平街房屋，但登记用途为"经营"（非住宅），兰某名下无房产。

判决结果：上海某有限公司、安徽某有限公司、安徽省某有限公司要求恢复执行该房屋的请求被驳回，法院认定徐某、兰某作为购房者有权阻止房屋被执行。

三、企业必须警惕的三大法律风险

1. "工抵房"不等于"白送房"，购房者可能反超工程款优先权

许多建筑公司认为：开发商用房子抵工程款（俗称"工抵房"），等于拿到"硬通货"，将来开发商欠钱时，房子能优先变现。但本案中，上海某公司等三家企业正是吃了这个亏——他们作为施工方，本以为对房屋有"工程款优先受偿权"，却因徐某、兰某通过"工抵房"方式买房，反而失去了执行房屋的权利。

关键原因：法院认定徐某、兰某符合"商品房消费者"条件：

• 房屋被查封前已签合同并网签（2021年11月 vs 查封日2023年4月）；
• 名下无其他住宅（徐某名下商铺不算"用于居住的房屋"）；
• 用工程款债权全额冲抵房款（开发商开了全款发票）。

企业风险提示：

• 施工企业：接受"工抵房"时务必确认：房屋是否已被购房者实际占用？购房者是否符合"唯一住房"条件？若购房者满足上述三点，你的工程款可能排在购房者之后！
• 开发商：用房子抵工程款时，要查清购房者身份。若对方是真实自住业主，将来房屋可能无法用于偿还其他债务。

2. "商铺"和"住宅"一字之差，决定工程款能否收回

徐某名下有套"升平街房屋"，施工方主张"这房子有二三层是住宅"，但法院只看房产证登记的"设计用途"——写的是"经营"，就认定是商铺，不算"用于居住的房屋"。施工方因拿不出现场照片等证据，败诉了。

企业风险提示：

• 取证要趁早：若怀疑对方名下有"挂商铺名实为住宅"的房产，查封前立即拍照取证、申请法院现场勘查，别等打官司时才补证据！
• 查房要彻底：委托律师查询房产时，不仅要查"住宅"，还要查"商住两用""办公"等模糊登记类型，避免漏掉实际用于居住的房屋。

3. "债权抵房款"也被视为"付全款"，工程款优势荡然无存

施工方认为："徐某没真付钱，只是用债权抵账，不算付清房款！"但法院认为：开发商开了全款发票+完成网签+交房，就等于认可收到钱。特别是，用"无锡某公司工程款"抵房款，和施工方自己的工程款是平等的，不存在谁更优先。

企业风险提示：

• 签"工抵协议"时加保护条款：
  ✅ 要求开发商承诺："若指定购房者不符合消费者条件，本抵房协议无效"；
  ✅ 约定"购房者必须提供无房证明，否则开发商需现金补款"；
  ✅ 明确房屋交付前，开发商不得为购房者办理网签。
• 施工方收房要亲自把关：
  拿到抵房权利后，立即核查购房者身份。若发现是投资客（名下多套房）或企业购房，应拒绝接受抵房，坚持要现金！

一句话总结：工抵房模式下，只要购房者是真实自住、名下无房、手续齐全，施工方的"工程款优先权"就会变成"纸老虎"！

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