被拆迁人安置权优于银行债权可排除执行-长垣执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：执行异议之诉
案号：(2023)豫0783民初8794号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

河南长垣某股股份有限公司诉长垣县创元某元有限公司、郑州某商商业管理有限公司、郑州某房房地产开发有限责任公司等借款合同纠纷一案，法院于2023年2月17日作出民事调解书，确认长垣县创元某元有限公司欠河南长垣某股股份有限公司借款本金3,000万元及利息，其他被告承担连带清偿责任。法律文书生效后，河南长垣某股股份有限公司申请强制执行，法院于2023年10月10日查封了被执行人郑州某房房地产开发有限责任公司名下位于郑州市路号号楼层**号（不动产权证号：1501301675）的房产。

另查明，郑州市二七区路砦村改造指挥部与宁某静于2007年9月16日签订《拆迁补偿安置协议》，2015年9月28日郑州市二七区路砦村改造指挥部向宁某静作出交房通知书，2015年9月30日河南某物物业服务有限公司与宁某静签订物业服务协议，2021年5月12日、2022年3月19日宁某静交纳了该房屋的物业费。

法院判决结果：驳回河南长垣某股股份有限公司的诉讼请求，即不能继续执行涉案房产。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案例告诉我们一个关键法律常识：被拆迁人对安置房的权利比银行的普通债权更"厉害"。什么意思呢？简单说，当开发商欠银行钱，银行想查封开发商名下的房子还债时，如果这套房子早就作为拆迁补偿分给了被拆迁户（就像宁某静这样），并且房子已经实际交付给被拆迁户使用，那么银行就不能动这套房子了。

很多企业老板可能会疑惑："房子不是还在开发商名下吗？为什么银行不能执行？"这是因为法律特别保护被拆迁人的基本居住权益。被拆迁人失去了原有住房，换来的是特定位置的安置房，这种权利就像"排队优先权"一样，比银行的普通债权排在前面。法院认为，保障老百姓的住房问题比保护银行债权更重要，尤其是在房子已经实际交付给被拆迁人多年的情况下。

企业防范风险的3个关键提醒：

1. 放贷前务必"查清楚"
   银行等金融机构在给房地产企业放贷时，不要只看房产证上是谁的名字。一定要实地调查房产的实际使用情况：有没有被拆迁户在住？有没有签过拆迁安置协议？建议委托专业机构做尽职调查，避免拿到"纸面权利"却无法执行的尴尬。

2. 抵押登记≠高枕无忧
   很多企业以为办理了抵押登记就万无一失，但本案证明：即使房产已抵押给银行，如果存在拆迁安置等特殊情况，银行的抵押权也可能"排不到队"。特别是对老旧城区改造项目，更要重点核查拆迁安置是否彻底完成。

3. 执行前先"摸底细"
   企业在申请法院查封房产前，应当主动收集房屋现状证据：谁在实际居住？物业费谁在缴纳？有没有交房通知书？像本案中宁某静能提供15年的物业缴费记录，就是强有力的证据。建议企业在执行前委托律师做"房屋权利状况体检"，避免白花诉讼费。

特别提醒房地产开发商： 在销售或处置房产前，必须确保所有拆迁安置问题已彻底解决并完成产权登记。否则，即使房产证还在你名下，也可能被认定为"名存实亡"，最终导致无法用于抵债或融资，给企业带来巨大风险。

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