车位靠墙距离不足影响正常使用，企业需全额退款-巩义买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2024)豫0181民初3177号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年4月12日，周某为购买巩义某某第一期地下车库C183车位向巩义市某置业有限公司支付10,000元定金；2020年5月7日，周某又支付车位款85,000元，双方签订《车位使用权转让协议》，约定车位转让费95,000元，使用期限为二十年，某置业公司于2022年7月31日前交付车位。

车位交付后，因该车位主驾侧靠墙过近，导致主驾下车困难，周某无法正常使用。周某向物业公司反映情况后，工作人员曾提出将相邻的182车位不对外出售以解决周某车位不能正常使用的问题，但最终182车位已被卖出，双方未达成一致。

经现场实验，驾驶员多次调整车辆行驶轨迹才能勉强将小型车停入车位，但由于车辆与墙之间距离过小（仅0.20米），驾驶员无法正常上下车。根据住房和城乡建设部《汽车库建筑设计规范》规定，机动车与墙的最小净距应为0.60米，而涉案车位明显低于国家标准。

法院判决：周某与某置业公司签订的《车位使用权转让协议》于2024年4月11日解除，某置业公司需在判决生效后十日内返还周某车位款95,000元。某置业公司不服提起上诉，二审法院维持原判。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似简单，却给广大企业敲响了警钟：即使你已经告知了产品的大致情况，但如果关键信息不明确、产品不符合国家强制标准导致客户无法正常使用，企业仍可能面临"竹篮打水一场空"的结局——收了钱还得全额退款！

1. "我知道靠墙"不等于"我知道具体距离"

某置业公司辩称周某购买时已知车位靠墙，但法院认为：虽然靠墙情况周某知晓，但公司未对"车位靠墙距离"这一关键信息予以明示。就像你去买车，销售告诉你"这车是红色的"，但没告诉你"红色会掉漆"，等你发现天天掉漆没法开，这能算你"知情"吗？显然不能！

企业应对：

• 在销售产品或服务时，对影响使用的关键参数必须明确告知（如车位尺寸、净距等）
• 不要以为模糊表述"靠墙车位"就完成了告知义务
• 对国家强制性标准涉及的指标，必须确保产品符合并明确告知客户

2. "能停进去"不等于"能正常使用"

某置业公司声称"车位可以正常停车"，但法院认定：不方便上下车的车位不符合《汽车库建筑设计规范》，不具备完全正常的使用功能。就像餐厅给你一个"能坐下"的椅子，但椅子只有30厘米高，你坐下去起不来，这椅子能算"能用"吗？

企业应对：

• 产品不仅要"能用"，还要"好用"——符合行业常规使用体验
• 在交付前进行"用户测试"，以普通消费者视角检验产品是否真正可用
• 别拿"技术上能实现"当挡箭牌，法律看重的是"实际使用体验"

3. 合同里的"免责声明"不是万能护身符

某置业公司在协议中写明"该车位周边及出入通道可能存在对车辆出入产生不利影响的因素...乙方对此表示充分理解"，但法院仍判决解除合同。这是因为：当产品连国家强制标准都达不到时，这种笼统的免责条款就成了"一纸空文"。

企业应对：

• 避免在合同中使用模糊、笼统的免责条款
• 对确实存在的缺陷，应明确告知具体风险而非泛泛而谈
• 产品质量必须首先满足国家强制标准，这是底线！

4. 问题出现后"拖着不解决"只会让损失更大

从2022年7月交付发现问题，到2024年诉讼，某置业公司一年多时间未能妥善解决。如果当初及时调换车位或退款，可能只需损失一个车位的利润；现在却要全额退款+承担全部诉讼费，还损害了企业信誉。

企业应对：

• 建立客户投诉快速响应机制，小问题及时处理
• 对确实存在缺陷的产品，果断采取补救措施（更换、维修、退款）
• 别因"怕认错"而拖延，拖延只会让法律风险指数级上升

企业法律风险防范小贴士

1. 交付前"用户视角"测试：邀请非技术人员试用产品，看是否真正符合使用需求
2. 关键参数"三明确"：明确告知、明确记录、明确确认（让客户签字确认已知晓关键参数）
3. 国家强制标准是底线：任何低于国标的产品，都不要抱侥幸心理
4. 问题处理"黄金72小时"：客户反映问题后，3天内必须给出解决方案

作为企业，我们不仅要"卖得出去"，更要"经得起用"。产品质量不过关，合同写得再漂亮也是空中楼阁。毕竟，法律保护的是真正能实现合同目的的交易，而不是"文字游戏"。

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