客户合作期内到访合作期后购房中介仍可获佣金-天门中介合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：中介合同纠纷
案号：(2024)鄂9006民初5657号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实和判决结果

2023年6月6日，天门某甲公司作为乙方与天门某乙公司作为甲方签订《【天门·中梁首府壹号】项目渠道（分销）服务合同》一份，合同约定：项目名称为天门·中梁首府壹号；合作期限自2023.6.12起至2023.9.12；合作范围为项目已推未售的房源及合作期间内甲方新推售的房源；甲方授权乙方作为该项目的渠道（分销）服务方，乙方利用自身的各类资源为该项目下房产进行客户拓展，甲方根据乙方推介的客户成交情况向乙方支付佣金；乙方通过合作平台向甲方提交推荐客户申请，并完成填写被推荐人的姓名及有效联系方式，同时，乙方须向甲方指定的人员提交书面《客户确认单》，该确认单经甲方指定的人员签署后，作为后续确认为有效客户及支付佣金的必要凭证；甲方确认乙方是否推荐成功，如推荐成功的，甲方给予乙方客户保护期，该客户在保护期内与甲方签订销售合同并足额支付首付款的，甲方按约向乙方支付佣金，如未推荐成功的，该客户不纳入乙方推荐成功的客户及佣金结算的范围；本次合同履行期间单月成功销售高层住宅套数≤10套，所有成交佣金15000元／套，期间单月成功销售高层住宅套数11-20套，所有成交佣金18000元／套，期间单月成功销售高层住宅套数＞20套，所有成交佣金20000元／套；佣金按月结算，乙方应于每月5日前向甲方提供上个月佣金结算明细，经甲方书面确认后，甲方在收到乙方出具的增值税专用发票及其他甲方要求的付款资料之日起30个工作日内向乙方付清相应佣金；若甲方无正当理由逾期支付费用且经乙方书面催告后30日仍未付款的，则自第31日起，甲方每日应按逾期付款金额万分之一的标准向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。

2023年9月28日，天门某乙公司与天门某甲公司又签订《【天门·中梁首府壹号】项目渠道（分销）服务合同》一份，合同约定：合作期限自2023.8.1起至2023.11.21；本次合同履行期间2023年8月期间单月成功销售高层住宅套数≤10套，所有成交佣金20000元／套，期间单月成功销售高层住宅套数11-20套，所有成交佣金23000元／套，期间单月成功销售高层住宅套数＞20套，所有成交佣金25000元／套。2023年9月1日-2023年11月21日合同期间内单月成功销售高层住宅套数≤10套，所有成交佣金15000元／套，期间单月成功销售高层住宅套数11-20套，所有成交佣金18000元／套，期间单月成功销售高层住宅套数＞20套，所有成交佣金20000元／套。其他内容与前述合同一致。

2023年7月23日，天门某甲公司的工作人员在"【中梁＆房链】报备沟通群"报备客户刘某到访，同年7月24日，中梁首府壹号售楼部内场接待置业顾问卢某、销售经理周某在《天门中梁首府壹号分销客户到访确认单》上签名确认有效，该确认单上载明分销渠道合作方为"房链地产"。同年7月27日，刘某购买号栋单元号房屋一套，并签署《房屋交付物品领用登记表》及《业主信息登记表》；2023年6月12日，天门某甲公司的工作人员在"【中梁＆房链】报备沟通群"报备客户魏某到访，同年7月19日，中梁首府壹号售楼部内场接待置业顾问卢某、销售经理周某在《天门中梁首府壹号分销客户到访确认单》上签名确认有效，该确认单上载明分销渠道合作方为"房链地产"。同年7月27日，魏某购买号栋单元号房屋一套，并签署《房屋交付物品领用登记表》及《业主信息登记表》；2023年10月4日，天门某甲公司的工作人员在"【中梁＆房链】报备沟通群"报备客户伍某到访，同年10月31日，中梁首府壹号售楼部内场接待置业顾问卢某、销售经理周某在《天门中梁首府壹号分销客户到访确认单》上签名确认有效，该确认单上载明分销渠道合作方为"房链地产"。同年12月8日，伍某购买号栋单元号房屋一套，并于2024年3月21日签署《房屋交付物品领用登记表》及《业主信息登记表》；2023年11月10日，天门某甲公司的工作人员在"【中梁＆房链】报备沟通群"报备客户张某到访，张某看房后，在同年12月31日前购买号栋单元号房屋一套，并于2023年12月31日签署《房屋交付物品领用登记表》及《业主信息登记表》。因天门某乙公司未支付上述四套房屋的佣金，天门某甲公司于2024年11月11日起诉至法院，法院于2024年11月22日向天门某乙公司送达起诉状副本等相关法律文书。

法院判决：天门某乙公司需向天门某甲公司支付佣金60000元及违约金（以60000元为基数，按日万分之一的标准自2024年12月23日起计算至付清之日止），同时驳回天门某甲公司的其他诉讼请求。案件受理费由天门某甲公司负担111元，天门某乙公司负担664元。

三、核心风险点与防范建议

这个案子给我们上了一堂生动的"中介佣金"课——客户在合作期内到访，即使合作期结束后才购房，开发商照样要付佣金！很多企业老板可能以为"合作期结束就没事了"，结果吃了大亏。

风险点一：到访确认单是"黄金证据"
法院为啥支持中介公司？关键就在于那份《客户到访确认单》！刘某、魏某、伍某、张某四人在合作期内都通过微信群报备了，并且有售楼部人员签字确认。这就像你借钱给别人写了借条一样，白纸黑字跑不掉。但要注意：天门某甲公司主张刘某、魏某的佣金按20000元/套计算，可法院只支持15000元/套，因为合同约定"单月销售≤10套时佣金15000元"，而他们两套是在同一月成交的。

企业防范建议：

• 不要嫌麻烦，每次客户到访必须让中介提交《客户确认单》，你自己也要签字确认
• 确认单上写清楚客户姓名、联系方式、到访时间、中介公司名称
• 电子记录（如微信群聊）也要定期备份，别等打官司时手机清空了

风险点二：合作期结束≠责任结束
伍某和张某是在2023年12月才购房的，而合同合作期到11月21日就结束了。但法院认为：只要客户在合作期内到访看房，即使后来买房，开发商也得付佣金。这就像你请中介介绍客户，客户当场没买但过两天买了，你总不能赖账吧？

企业防范建议：

• 合同里要明确"保护期"——比如约定"客户到访后30天内购房才付佣金"
• 如果不想承担长期责任，就在合同里写清楚"仅限合作期内成交的客户"
• 定期清理"僵尸客户"，避免合作期结束后还在算账

风险点三：催款要"书面"，口头催没用
天门某甲公司没提交书面催款证据，法院只好把起诉状送达日当成催款日，违约金从2024年12月23日才开始算。如果他们提前发过催款函，违约金能多拿几千块！

企业防范建议：

• 欠钱不还？立刻发《催款函》（微信、邮件也算书面）
• 函件里写明"请30日内付款，否则从X月X日起算违约金"
• 快递寄送要留底，电子送达截图保存好

风险点四：佣金标准要"抠字眼"
原告主张70000元佣金，法院只支持60000元。为啥？因为合同规定"单月销售≤10套时佣金15000元/套"，而刘某、魏某是同一月成交的两套，不符合"20000元/套"的条件。企业常犯的错误是口头承诺"成交就给2万"，但合同写的是"看销量定价格"。

企业防范建议：

• 佣金标准必须写进合同，别信"以后再谈"
• "单月销售10套以上"这种条款要加个上限（比如"最高不超过20000元"）
• 每月核对成交数据，发现销量快到临界点时提前预警

四、结语

中介合同看着简单，但一个"确认单"、一个"保护期"就能让企业多花几万块。建议企业在签合同时重点盯住三件事：客户怎么确认、佣金怎么算、违约怎么追。别等对方起诉了才想起"合同好像没看仔细"。

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