开发商阶段性担保责任在抵押权实现后自动终止-赤壁金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂1281民初4472号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年5月20日，被告黄某成、张某琴（借款人）、被告湖北某房地产开发有限公司（保证人）与原告湖北赤壁某股份有限公司（贷款人）签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定：借款用途用于购买房产，借款金额490000元，借款期限为360个月，借款初始执行利率为年利率5.7%；还款方式为等额本息还款，如被告黄某成、张某琴未按约定期限归还借款，原告有权对约定的利率水平上加收50%的罚息。借款合同第二十条第（二）项载明，借款人未按本合同约定的金额、时间归还借款本息的，贷款人有权提前收回借款、解除合同。被告黄某成、张某琴以购买的赤壁市赤马港办事处蒲圻大道赤壁栋单元室房屋向原告提供贷款抵押担保。合同约定湖北某房地产开发有限公司作为阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2021年6月4日，上述抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（不动产登记证明：鄂20赤壁市不动产证明第0**8号）。合同签订后，原告依约发放贷款490000元。贷款发放后，被告黄某成未按约定偿还贷款本息。截止2024年6月20日，被告黄某成下欠原告贷款本金469100.66元，利息3220.59元。

法院判决：黄某成、张某琴需偿还全部贷款本息；原告对抵押房屋享有优先受偿权；但驳回了原告要求湖北某房地产开发有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。

三、核心观点与风险防范提示

这个案子告诉我们一个非常重要的法律常识：开发商的阶段性担保责任不是永远存在的，当银行已经获得房屋的抵押权时，开发商就不用再为购房者的贷款"背锅"了。

具体来说，本案中开发商之所以能免除责任，是因为：

1. 房屋已经办理了"建筑物所有权首次登记"（就是开发商把整栋楼的"大产证"办下来了）
2. 预告抵押登记已经转为正式抵押登记（银行成了法律认可的抵押权人）
3. 开发商已经通知购房者收房，但购房者自己不配合办理正式抵押登记

对企业的三大风险提示：

对开发商朋友：别以为交了房就万事大吉！合同约定的担保责任终止条件是"办妥以银行为抵押权人的抵押登记"，不是交房日期。你们要：

• 销售时明确告知购房者配合办理产证和抵押登记的义务
• 及时办理房屋的"大产证"（建筑物所有权首次登记）
• 留存已通知购房者办理手续的证据（如短信、挂号信）
• 一旦条件满足，立即书面通知银行"我的担保责任已结束"

对银行/金融机构：别只盯着放贷，抵押登记状态要盯紧！

• 建立预告登记转正式登记的跟踪机制
• 发现购房者拖延办理时，及时发函催促
• 保留所有催办记录，这是日后主张权利的关键证据
• 不要以为有开发商担保就高枕无忧，抵押权才是最可靠的保障

对普通企业主：这个案子虽然涉及房地产，但核心逻辑适用于所有担保业务。签订任何有"阶段性"字样的担保合同时，一定要弄清楚：

• 担保何时开始？何时结束？
• 终止条件是"时间点"还是"事件点"？（本案是"事件点"——办妥抵押登记）
• 谁负责推进条件达成？不达成是谁的责任？

很多企业栽跟头就是因为合同里写了"阶段性担保"，却没搞清"阶段"到底指什么。建议企业在签订类似合同时：

1. 找专业律师逐条解读关键条款
2. 用"白话"在合同里写明起止条件（如"自XX日起至XX手续办妥之日止"）
3. 建立合同履行跟踪表，定期检查关键节点是否达成

记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人。无论是银行还是开发商，都要主动管理合同履行过程，别等出了问题才想起来翻合同。

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