拖欠租金超期30天可致合同解除，企业经营风险不能免除付款义务-松滋房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)鄂10民终2429号
审理法院：湖北省荆州市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
2019年4月4日，某投置业公司与云某服饰公司分别作为甲、乙方，及湖北松滋经济开发区管委会作为丙方签订了《厂房租赁合同》一份，该合同约定丙方责任为见证方及落实乙方与市政府签订的招商引资房租优惠减免政策，与甲乙双方的租赁合同的权利义务关系无关。2019年11月25日某投置业公司、金某工投公司、云某服饰公司三方签订的《厂房租赁合同权利义务概括转让协议》，证明某投置业公司因国有资产的划转已将《厂房租赁合同》中的权利义务全部转让给金某工投公司，金某工投公司取得合同中出租方的权利义务。2019年10月18日，某投置业公司与云某服饰公司、郭某、揭某签订还款协议，约定郭某、揭某为连带责任保证人，担保范围为保证金50000元、2019年半年租金640620元及逾期利息、违约金以及产生的律师费、诉讼费。

云某服饰公司未履行支付租金义务，至2021年4月7日欠付租金1921860元。云某服饰公司辩称疫情导致外贸订单取消、政府有960930元补贴未到位、房屋质量问题导致停产等情况。二审中查明，案涉租赁标的物在2016年10月25日办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。

判决结果：
法院判决解除《厂房租赁合同》，云某服饰公司、灿某服饰公司需返还厂房，支付欠付租金1921860元及逾期利息，支付违约金256248元，支付房屋占用费，支付律师费48000元；郭某、揭某对部分债务承担连带责任。二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点与风险防范提示

这个案例给企业敲响了警钟：拖欠租金超过30天可能直接导致租赁合同被解除，企业将面临"钱房两失"的困境！

许多企业老板认为，自己是政府招商引资来的，或者遇到疫情等特殊情况，就可以不按时交租金。但法院明确指出：企业经营风险（比如疫情导致外贸订单取消、贸易摩擦）与租赁合同是两码事，不能成为不付租金的理由。

本案中企业有三大典型误区：

误区一：把招商引资政策与租赁合同混为一谈
云某服饰公司认为政府有补贴没到位，就可以不交租金。但法院说得很清楚，招商引资是政府与企业的关系，租赁合同是企业与出租方的关系，这是两个不同的法律关系。就像你和房东签了租房合同，不能因为单位没发工资就不交房租一样简单！

误区二：用经营困难当挡箭牌
疫情确实影响了外贸企业，但法院认为这是企业自身的经营风险，不能转嫁给出租方。值得一提的是，出租方在疫情期还根据政府"三免六减"政策降低了租金，已经很照顾承租方了。企业做生意有赚有赔，但合同义务必须履行。

误区三：质疑合同有效性却无证据
云某服饰公司要求出租方出示房产证，想证明合同无效。但二审法院查明厂房有合法的规划许可证，合同完全有效。如果企业真的想确认房屋合法性，应该在签合同前就核实清楚，而不是欠了租金后才找借口。

给企业家的五点重要提醒：

1. 按时交租金是底线：合同约定逾期30天不交租金，出租方就有权解除合同。不要等到欠了一百多万才着急！建议设置租金支付提醒，避免因疏忽导致违约。

2. 经营困难≠可以不付钱：遇到困难时，最好的办法是主动与对方协商，比如申请缓交、分期支付等，而不是消极对待甚至拒付租金。本案中如果企业早点沟通，或许能避免合同被解除。

3. 招商引资政策要找政府兑现：政府承诺的优惠要通过政府渠道解决，不能因此不履行对第三方的合同义务。建议企业与政府签订招商引资协议时，明确约定补贴发放时间及方式。

4. 签约前必须核实房屋合法性：租厂房前务必查看《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，避免租到违建房屋导致合同无效。本案中企业后来才发现出租方有合法证件，白白浪费了诉讼机会。

5. 担保责任不是儿戏：郭某、揭某作为担保人，要对部分债务承担连带责任。签字担保前一定要想清楚后果，最好要求被担保人提供反担保。

最后提醒各位企业家：合同不是儿戏，白纸黑字的约定必须严格遵守。一旦被认定为"根本违约"，轻则支付高额违约金，重则失去经营场所，对企业可能是致命打击。遇到合同纠纷时，及时咨询专业律师，可以帮您避免类似本案的巨大损失。

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