挂靠开发房地产项目不能规避法律责任，母公司必须承担房屋办证义务-阳新房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初4213号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年8月12日，阳新县某甲房地产开发有限公司股东会决议就鑫荣华苑工程成立某某项目部，同时任命邱某欢为该项目负责人。2016年10月12日，阳新县某甲房地产开发有限公司与某某项目部签订鑫荣华苑商住楼开发挂靠协议，约定某某项目部挂靠在阳新县某甲房地产开发有限公司之下，借用该公司名义和资质，阳新县某甲房地产开发有限公司收取管理费，该项目部独立核算、自负盈亏等。经鑫荣华苑商住楼盘的建筑施工方（木工）案外人陈某杰、享有陈某杰债权的原告、某某项目部的负责人邱某欢同意和协商一致，由某某项目部出售房屋给原告抵偿建筑施工方案外人陈某杰的工程款，2017年2月21日，原告张某兵作为买受人与名为阳新县某甲房地产开发有限公司但盖章为某某项目部作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于阳新县经济开发区村幢1501号房以366108元的价格出售给买受人；出卖人应当在2017年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，某某项目部于当日向原告张某兵出具了366108元的购房款收据。双方并向当地房管部门进行了《商品房买卖合同》备案。某某项目部实际于2020年4月向原告张某兵交付了合同约定的房屋。直至庭审结束，某某项目部未将合同约定的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告购买的房屋无法办理不动产权证书。

法院判决：阳新县某甲房地产开发有限公司于判决生效后五日内协助原告张某兵办理房屋不动产权证手续；驳回原告对某某项目部和邱某欢的诉讼请求；案件受理费由阳新县某甲房地产开发有限公司负担。

三、企业法律风险防范要点

这个案例对企业，特别是房地产开发企业有着非常重要的警示意义。很多企业以为通过"挂靠经营"或设立"项目部"就能把风险隔离，让项目部"独立核算、自负盈亏"，出了问题与母公司无关。但这个判决清楚地告诉我们：这种想法大错特错！

风险点一：挂靠经营≠风险隔离

阳新县某甲房地产开发有限公司与某某项目部签订了挂靠协议，约定项目部"独立核算、自负盈亏"，但法院认为：项目部即使注册成立了分公司，也不具有独立法人资格，不能独立承担民事责任。所以，当项目部不给业主办房产证时，最终责任还是得由阳新县某甲房地产开发有限公司来承担。

很多企业老板以为签个"挂靠协议"、"独立经营协议"就能高枕无忧，其实这是非常危险的误区。只要项目部是以公司名义开展业务、使用公司资质，母公司就无法摆脱法律责任。

风险点二：项目部不是"挡箭牌"

某某项目部和邱某欢在法庭上辩称"某某项目部是建筑生产单位不是主体法人单位"、"不具法律效力"，还说"某某项目部建筑生产房屋，经过竣工验收后，已完成建筑生产使命，各项后续销售房屋、办理房产证等业务自动灭失"。这些说法听起来似乎有理，但法院根本不认可。

项目部对外签订的合同，只要是以公司名义或使用公司资质，就代表公司行为，公司必须承担相应责任。项目部负责人邱某欢的行为被认定为"履职行为"，责任最终还是落在了阳新县某甲房地产开发有限公司头上。

风险点三：以房抵债操作需规范

本案中，原告是通过"以房抵债"方式获得房屋的：施工方陈某杰欠原告钱，某某项目部又欠陈某杰工程款，三方协商后由项目部直接把房子卖给原告抵债。这种操作在房地产行业很常见，但必须注意三点：

1. 必须有三方明确同意的书面协议，不能只是口头约定；
2. 必须签订正式的《商品房买卖合同》并向房管部门备案；
3. 必须出具正规的收款凭证，明确款项性质。

如果这些环节没做好，一旦发生纠纷，企业可能面临"既没收到钱，又要交房办证"的尴尬局面。

给企业的建议：

1. 慎用挂靠模式：如果必须采用挂靠经营，应在协议中明确双方权利义务，但更要明白：对外责任无法完全转移，母公司仍需承担监管责任。

2. 规范项目部管理：项目部对外签订合同必须经过公司授权，公章使用要有严格审批流程，定期检查项目部的经营状况。

3. 以房抵债要规范操作：三方协议必须书面化，保留完整证据链，确保税务处理合规，避免"抵债房"变成"麻烦房"。

4. 及时履行办证义务：房屋交付后要及时办理产权登记备案，拖延不办证看似省事，实则埋下巨大隐患，最终可能面临诉讼和赔偿。

5. 不要轻信"独立核算"的幌子：法院看的是实质而非形式，只要项目使用公司资质、以公司名义经营，公司就难以逃脱法律责任。

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