施工方不能以与物业公司无直接合同关系为由拒付垫付维修款-远安建设工程施工合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2021)鄂0525民初133号
审理法院：湖北省远安县人民法院

二、案件事实与判决结果

2012年7月，宜昌某秋置业有限公司与宜都某宜建筑工程有限公司签订建设工程施工合同，宜昌某秋置业有限公司将其开发的"远安某盛中央公馆商住小区"建设项目工程发包给宜都某宜建筑工程有限公司施工。该工程于2012年10月开工，2015年7月22日竣工验收并交付使用。2016年11月8日取得备案证，约定的工程保修期为：1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限50年；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房屋和外墙的防渗漏为5年；3电气管线、给排水管道、设备为2年；4、土建工程为1年，保修期自竣工验收之日起开始计算。2016年4月，宜昌某盛物业有限公司与宜昌某秋置业有限公司签订《某盛中央公馆物业服务合同》约定，甲方（宜昌某秋置业有限公司）聘请乙方（宜昌某盛物业有限公司）对某盛中央公馆项目物业管理单位，乙方提供保安、保洁、保修、水电等相关物业管理及服务工作。业主投诉、反映房屋质量问题时，乙方应及时与施工方沟通协商，由乙方代为甲方负责书面通知或者电话联系施工方处理房屋质量维修相关事宜，督促施工方履行保修义务。若施工方怠于履行维修义务，乙方先行垫付的房屋维修费，乙方有权向甲方追偿。合同签订后，宜昌某盛物业有限公司进驻某盛中央公馆小区开展物业服务。期间，业主投诉房屋质量问题，宜昌某盛物业有限公司联系宜都某宜建筑工程有限公司进行维修，个别维修项目由宜昌某盛物业有限公司先行垫资维修。

2018年10月，远安县人民法院受理了原告宜昌某秋置业有限公司诉宜都某宜建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷案（（2018）鄂0525民初886号）。在该案调解期间，2019年3月1日，宜昌某盛物业有限公司与宜都某宜建筑工程有限公司就此前产生的垫付维修的项目进行对账结算，宜都某宜建筑工程有限公司向宜昌某盛物业有限公司支付71000元维修费，宜昌某盛物业有限公司向宜都某宜建筑工程有限公司出具收据一份，宜昌某盛物业有限公司在该收据上加盖公章。收据记载"注明：宜都某宜建筑工程有限公司与宜昌某盛物业有限公司的往来除防水维修费用未支付外已全部付清"。随后，宜都某宜建筑工程有限公司向法院反映维修某盛中央需要宜昌某盛物业有限公司配合，宜昌某盛物业有限公司提出宜都某宜建筑工程有限公司尚差欠其55591元维修款未付，并出具"宜都某宜建筑工程有限公司应付某盛物业部分费用明细"一份。费用明细记载：1、2017年3月3日因平台防水问题1-2-501业主财产损失产生的材料费、维修费4611元；2、因客厅阳台落水管松动导致1-2-1904业主财产损失引起的更换维修费用共计11958元；3、维修一套楼阳台费用6260元；4、防火门泡沫处理60个，单价15元/个，合计900元；5、落水PV管未拆保护膜72米560元；6、阳台凸窗接护栏损害，10017元；7、水井、电井抹灰处理15665.57元；8、住户门锁更换4630元；9、架空层住户两条收缩缝做防水990元，合计55591元。

2019年4月30日在法院组织协调下，陈某松代表宜都某宜建筑工程有限公司承诺"认可该五万多元，同意4月30日前支付2万元，剩余款项维修工程完工后支付。"宜都某宜建筑工程有限公司向法院执行账户存入2万元，宜昌某盛物业有限公司协助宜都某宜建筑工程有限公司完成维修工作。现宜昌某盛物业有限公司以宜都某宜建筑工程有限公司尚差欠剩余35591元未付诉至法院，要求被告支付维修款。

法院判决：宜都某宜建筑工程有限公司需向宜昌某盛物业有限公司支付维修款35591元及案件受理费345元。

三、案例核心观点与法律风险防范指南

这个案件告诉我们：施工方不能简单地以"和物业公司没有签合同"为理由，拒绝支付物业公司为房屋质量问题垫付的维修费用。即使双方没有直接合同关系，但只要施工方对维修费用进行了确认并部分支付，就可能被认定为认可了这笔债务。

法院是怎么看的？

1. "对账+付款=认账"原则：虽然宜昌某盛物业公司和宜都某宜建筑工程有限公司没有直接合同关系，但当宜都某宜公司主动对账并支付了71000元维修费，这就等于自己承认了这笔债务。就像你去超市买东西，即使没签合同，但你付了钱，超市开了发票，交易就成立了。

2. 员工承诺公司买单：宜都某宜公司的员工陈某松在法院主持下承诺支付5万多元，虽然公司说"他没授权"，但公司随后真的付了2万元，这就等于公司用自己的行动说"我认这个账"。法院认为，公司事后付款就是对员工承诺的追认。

3. "已结清"不等于永远结清：虽然2019年3月1日的收据上写着"除防水外已全部付清"，但4月30日双方又形成了新的付款承诺，之前的"结清"声明不影响新的约定。就像你和朋友吃饭，第一次结账时说"这次我请"，不代表以后每次吃饭都你请。

4. 维修项目确实发生在保修期内：施工方辩称"维修项目已过保修期"，但法院查证后发现这些维修确实发生在保修期内，所以施工方仍需负责。

给企业的实操建议：

1. 施工企业必看：

   • 不要以为"没和物业公司签合同"就能逃避维修责任！工程质量问题的保修责任是法定的，不能通过"不认账"来逃避。
   • 对维修事项进行确认时务必谨慎：任何对账单、收据、承诺书都要认真审核后再签字盖章。本案中一句"除防水外已全部付清"差点让施工方少付一大笔钱。
   • 规范员工对外沟通：特别提醒项目负责人，不要在法院、调解等正式场合随意承诺金额。即使员工没授权，公司后续付款就等于认账！

2. 物业公司必看：

   • 垫付维修费用前，先和开发商在物业服务合同中明确约定：如果施工方不维修，你垫付后可以向谁追偿（本案中约定可向开发商追偿）。
   • 垫付时必须让施工方签字确认：不要只有单方记录，一定要施工方代表（最好有授权）在费用明细上签字。本案中物业公司胜诉的关键就是有施工方员工在法院的书面承诺。
   • 保留完整证据链：维修前的照片、维修过程记录、费用发票、业主确认书，缺一不可。本案中物业公司详细列出了9项维修的具体内容和金额，证据充分。

3. 开发商必看：

   • 在物业服务合同中明确各方责任：应写清楚"施工方直接对接物业公司处理维修事宜"，避免责任不清。本案中开发商聪明地在合同中约定"施工方怠于维修时，物业公司垫付可向开发商追偿"，但最终责任还是落在了施工方。
   • 发生纠纷时及时协调：本案中开发商积极配合法院调解，避免了自身承担责任。

一句话总结风险点：工程保修期内出现质量问题，施工方不能以"和物业公司无合同"为由推卸责任！一旦你对维修事项进行确认、对账或部分付款，就可能被认定为接受这笔债务。企业务必规范对外承诺，保留完整证据，避免"说错话、签错字"带来额外损失。

特别提醒：工程保修期不是"走过场"！基础设施50年、防水5年、管线2年...这些时间点都要记清楚。超过保修期的维修确实可以不付钱，但像本案中施工方连"是否过期"都没能证明清楚，白白输了官司。建议企业建立工程保修台账，专人跟踪每个项目的保修期限，到期前主动检查，避免业主投诉后手忙脚乱。