开发商未取得预售许可证售房将难收余款-谷城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0625民初114号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实与判决结果

谷城某建开发有限公司系经营建筑劳务分包、建设工程施工、房地产开发经营等业务。2021年至2024年，该公司在谷城县镇市场**项目，对9195.13ｍ2房屋进行销售。2022年4月30日，翟某与合肥某商商贸有限公司签订了《悦邻?农商城"购尊享礼盒抵房款"协议书》，支付红酒款210000元，该款项享受"21万抵35万优惠"，已于总房款中扣除。翟某、王某与某建公司就购房一事协商一致，双方于2022年8月28日签订了《悦邻?农商城》商品房认购协议，约定翟某认购7间房屋，总房款为1947000元。翟某分别于2022年9月1日、2022年11月5日、2023年1月18日、2023年3月22日、2023年8月5日、2023年8月15日、2023年8月21日、2023年9月27日通过刷卡、微信、支付宝、银行卡转账方式向某建公司支付购房款共计1064000元。2022年12月6日，谷城县行政审批局向某建公司颁发《湖北省商品房预售许可证书》。嗣后，某建公司不断向翟某、王某索要剩余购房款，翟某、王某以某建公司未办理房产证为由拒绝支付剩余购房款。翟某与王某婷于2010年7月28日在谷城县民政局办理结婚登记手续，翟某所签订的认购协议中其认购房屋间数为7间，房屋总价款为2801078元，扣除红酒款抵扣的款项及某建公司的优惠后，房屋总价款为1947000元，翟某已支付某建公司购房款1064000元，所欠购房款为883000元。某建公司所开发的石花农产品批发中心项目至今未通过综合验收，未办理不动产权证（总证）。

判决结果：法院判决翟某需在某建公司办理不动产权证（总证）后三十日内将883000元购房款提存于法院；某建公司需在一百日内协助翟某办理7间房屋产权证（分证），办证完成后法院将提存款交给某建公司；如某建公司逾期未能协助办理产权证，法院将退还提存款；同时驳回了某建公司的其他诉讼请求，案件受理费和申请费由双方各半承担。

三、企业如何防范法律风险

这个案例给我们上了一堂生动的风险防范课：开发商在未取得《商品房预售许可证》的情况下售房，即使已交房，也可能收不到购房余款。

很多企业老板可能觉得："我房子都建好了，客户也住进去了，钱不给不行！"但法律不是这么规定的。本案中，某建公司在2022年8月就和客户签了认购协议，收了房款，但直到2022年12月才拿到《商品房预售许可证》。这违反了《城市商品房预售管理办法》第九条："未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售"。

更麻烦的是，项目至今未通过综合验收，没有办理不动产权证。这就给了买房人"不安抗辩权"——买房人担心房子质量有问题、办不了证，当然有权拒绝付余款。法院认为："诉争房屋未通过竣工验收，房屋质量是否合格，房屋能否办理证件，处于不确定状态，故翟某拒绝支付余款，属于行使合理的不安抗辩权。"

对企业来说，这个教训太深刻了！我们总结了三条关键风险防范措施：

1. 预售许可证是"生命线"，必须先有证再卖房
   不要以为房子建好了、客户看中了就能先卖。没有预售许可证就收房款，等于埋下定时炸弹。即使签了认购协议，后期也可能被认定为无效或无法收取余款。记住：预售许可证是预售的"入场券"，没有它，所有销售行为都暗藏巨大风险。

2. 交房不等于万事大吉，产权证才是"定心丸"
   很多开发商以为房子交出去、客户住了，钱就该付了。但法律上，只有办妥产权证，交易才算真正完成。本案中，法院判决开发商必须先办理产权总证，买房人才付余款。企业必须确保项目按时通过验收，及时办理产权登记，否则余款可能长期收不回来。

3. 促销活动要规范，避免"礼盒抵房款"等模糊操作
   本案中"购尊享礼盒抵房款"的促销方式引发了争议。企业搞促销时，一定要明确约定：是什么公司收款？抵扣如何计算？是否计入正式房款？避免让客户产生"我付了钱就能抵房款"的误解，但实际操作中又难以兑现的情况。

给企业的实用建议：

• 每次开盘前，务必确认已取得预售许可证，且在售楼处明显位置公示
• 签订认购协议时，明确约定付款条件与交房、办证的先后顺序
• 项目竣工后立即组织验收，不要拖延办理产权证
• 促销活动必须由开发商直接操作，避免第三方介入导致权责不清
• 对于已售但未办证的项目，应主动与客户沟通，制定明确的办证时间表

法律不是绊脚石，而是企业健康发展的保护伞。提前合规操作，看似多花时间，实则避免了更大的损失。就像本案，某建公司如果能早一点办好预售证和产权证，就不会陷入"房子交了却收不到钱"的尴尬局面。

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