开发商疫情防控不能成为延期交房免责唯一理由-宜城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0684民初4300号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年1月13日，黄某与宜城某房有限公司签订《房屋买卖合同》，约定黄某购买宜城某房有限公司开发的某某花园9号楼1单元503房屋，房屋总价款558101元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年9月30日前交付房屋，但如遇不可抗力、恶劣天气影响等特殊原因，可据实予以延期。第九条约定，逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，黄某依约支付了购房款，但宜城某房有限公司未按照约定在2019年9月30日前交付房屋。2022年2月28日，黄某领取上述房屋钥匙。

法院认定：自合同约定交房届满之日至黄某取得房屋之日，宜城某房有限公司交房逾期计870天，但扣减合同约定的恶劣天气等因素导致的延期时间145天，实际交房逾期725天。法院判决宜城某房有限公司向黄某支付逾期交房违约金40462.32元，驳回黄某的其他诉讼请求。

三、核心观点与企业法律风险防范建议

这个案子告诉我们：开发商不能简单拿"疫情防控"当"免死金牌"，想当然地认为所有疫情时期都能免除交房责任！ 让我们用大白话来分析其中的关键点：

1. 合同是"金规铁律"，不能随便找借口
   黄某和开发商签的合同白纸黑字写着：2019年9月30日前必须交房，否则要按天赔钱（每天赔总房款的万分之一）。开发商后来说"因为下雨天多、中高考停工、疫情严重"所以不能按时交房。但法院只认可了145天的延期（主要是恶劣天气和中高考影响），而对"2020年2月疫情最严重时不能交房"的理由说"不"！为什么？因为开发商拿不出足够证据证明这段时间真的影响了施工，而且法院在其他类似案子中已经认定过这部分不算合理延期。

2. "不可抗力"不是万能挡箭牌
   很多企业觉得"疫情是天灾，谁也没办法"，所以理所当然能延期交房。但法院很清醒：只有真正影响施工的疫情管控措施才能算数，而且必须有证据！比如政府发的停工令、工地封闭的照片、施工日志等。光说"那时很严重"没用，得拿出"铁证"。本案中开发商没能证明2020年2-3月的疫情确实阻碍了施工，所以这部分725天的违约金还得照付。

3. 同类判决像"紧箍咒"，企业要特别小心
   法院在判这个案子时，直接引用了之前另一个类似案子的判决结果（(2024)鄂0684民初3123号），确认了145天的合理延期时间。这意味着：同一个楼盘出现多起纠纷时，第一家打赢的官司会成为后续案件的"标杆"。企业如果在一个案子栽了跟头，后面可能"一损俱损"，损失会像滚雪球一样变大！

给企业的3个救命锦囊：
✅ 签合同时别"贪小便宜"：很多开发商为了卖房，合同里把交房日期写得太死，又没明确列出所有可能延期的情形（比如细化到"政府发布红色暴雨预警停工3天以上可延期"）。建议在合同里把"恶劣天气""政府行为""公共卫生事件"等情形具体化，避免模糊表述。

✅ 施工日记本是"救命稻草"：本案开发商输在证据不足！务必养成习惯：每天记录工地日志，遇到停工立即保存政府通知、天气报告、疫情防控文件等。比如"2020年2月10日，宜城市政府发布第X号通告要求工地全部停工"，配上红头文件照片，比空口说"那时很严重"强百倍！

✅ 遇到纠纷别硬扛，及时止损：开发商一审输了4万多元，如果早点和业主协商（比如承诺加装新电梯补偿），可能花2万元就解决了。企业要学会算经济账：打官司要请律师、付诉讼费，败诉还要付违约金，不如早沟通早解决。

最后提醒：现在买房人法律意识越来越强，像本案中业主直接按合同算出"558101元×0.1‰=每天55.8元"，精确到小数点后两位！企业如果还抱着"拖一拖就过去了"的老观念，只会赔得更惨。

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