物业公司接管后不自动承继前物业合同义务-麻城财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)鄂1181民初3992号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实

2022年6月29日，麻城市周某车业经营部与公园城上城小区原物业某乙物业签订了合作协议一份，约定：周某车业在公园城上城小区建设投放10路慢充投币刷卡扫码一体机6台（含小区车棚4个），10路慢充投币刷卡扫码一体机3台（地下车库），合作期为5年。2023年3月，某乙物业退出了公园城上城小区的物业管理，该小区物业服务暂由红霞物业代管。2023年5月，麻城市某甲物业服务有限公司接管该小区的物业管理至今。某甲物业接管后向周某车业提出要求其以新的条件重新签订合作协议，周某车业未同意。期间，因双方就周某车业投放充电桩的相关事宜未能达成一致协议，某甲物业陆续中断了周某车业在公园城上城小区投放的充电设备的供电。2023年12月11日，周某车业建设在小区5栋前面的一车棚被大风吹翻，损坏部分业主的电动车，某甲物业及时将此事告知周某车业，并将吹翻的车棚以及车棚下周某车业投放的充电桩2台予以拆除放进仓库保管。

2024年1月，周某车业将公园城上城小区原物业某乙公司和某甲物业一并起诉至法院，后经法院于2024年1月29日作出（2024）鄂1181民初343号民事判决书，判决解除周某车业与某乙公司签订的合作协议，同时驳回周某车业的其他诉讼请求。双方收到该判决书后未提起上诉。后周某车业向法院申请再审，但在再审审查过程中，周某车业于2024年4月又以财产损害赔偿为由将某甲物业诉至法院，并撤回再审申请。之后周某车业又于2024年10月15日向法院撤回对某甲物业的财产损害赔偿诉讼，现又再次将某甲物业诉至法院。

法院判决结果：驳回周某车业的全部诉讼请求，同时也驳回某甲物业的全部反诉请求。

三、企业如何防范此类法律风险

核心问题：物业公司换了，我的合同还有效吗？

很多企业朋友在与物业公司合作时会想当然地认为："物业换了，但小区还是那个小区，我跟前一家物业签的合同应该继续有效吧？"这个案子清楚地告诉我们：错了！ 新物业公司接管后，前物业公司与你签订的合同并不会自动延续，除非新物业明确表示接受或实际履行该合同。

三大风险点及防范建议

1. 物业更换时的合同"断层"风险

本案中，周某车业与原物业某乙物业签订了5年合作协议，但当某乙物业退出后，新接管的某甲物业并未承接该合同。周某车业认为"五五分成"的合作方式已通过微信发给某甲物业，且某甲物业已收取部分费用，就视为接受了原合同。但法院认为，某甲物业接管后明确要求以新条件重新签约，双方未能达成一致，不存在合同关系。

企业防范建议：

• 与物业公司签订合同时，务必增加"物业更换条款"，明确约定："如物业服务企业发生变更，本合同对继任物业公司具有同等约束力，除非继任物业公司在接管后30日内书面提出异议。"
• 物业更换时，第一时间主动联系新物业公司，确认合作意向并尽快签订补充协议或新合同，不要等对方找你。
• 保留书面沟通记录，微信、邮件等要保存完整，但不要仅依赖这些作为合同依据。

2. 设施安全与物业拆除权风险

周某车业认为车棚是被人为损坏的，但法院认定2023年12月11日车棚被风吹翻后，某甲物业将其拆除是履行物业管理职责，而非故意侵害财产权。根据《民法典》第286条规定，物业公司对危害业主安全的情形负有法定管理责任，可以排除妨碍、消除危险。

企业防范建议：

• 安装任何设施前，必须取得物业公司的书面同意，并明确约定设施的安全维护责任。
• 定期检查维护设备，保留检查记录和维修凭证，证明自己已尽到安全管理义务。
• 在合同中约定设施安全标准和应急预案，避免物业公司以"安全隐患"为由随意拆除。
• 如发现设施有安全隐患，立即书面通知物业公司并采取临时措施，同时保留通知证据。

3. 证据不足导致败诉的风险

周某车业单方面委托评估机构对损失进行评估，但因未通知对方参与，且评估时间与损害发生时间相隔较远，未被法院采信。同时，周某车业曾就相同事实和请求在前案中被驳回，再次起诉构成重复起诉。

企业防范建议：

• 发生损失后，第一时间共同确认现场，最好有第三方见证，不要单方评估。
• 损失证据要"及时+全面"：拍照录像、保留原始凭证、及时做公证，不要等到诉讼时才收集。
• 与物业有争议时，不要多次重复起诉，一次诉讼没赢，要分析原因补充新证据再起诉，而非简单重复。
• 重要沟通全部书面化：口头承诺再好，不如白纸黑字。微信、邮件要定期备份，重要事项要发正式函件。

给企业的"三要三不要"口诀

三要：

• 要在合同中明确物业更换时的处理方式
• 要定期检查维护自己安装的设备并保留记录
• 要发生问题立即书面沟通并保存证据

三不要：

• 不要以为"物业换了合同自动延续"
• 不要等到设备出问题才想起来找物业
• 不要单方面做评估、发通知就以为万事大吉

这个案例告诉我们：与物业公司合作，不能"想当然"。合同到期前要续约，物业更换时要重新确认，设备安装后要定期维护，出现问题要规范处理。只有这样，才能避免像本案中周某车业那样，投入了资金建了车棚和充电桩，最后却因合同断层和证据不足而无法获得赔偿。

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