施工合同只约束签约双方，项目转让不改变原发包方付款责任-丹江口建设工程施工合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2021)鄂0381民初164号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2018年10月，湖北峻某建筑工程有限公司因"鑫东来草小新天地居住小区"承包施工事宜与建设单位丹江口鑫某来置业有限公司发生纠纷，向湖北省十堰市中级人民法院提起诉讼，双方在11月20日达成调解协议：确认鑫某来公司拖欠峻某公司工程进度款3800万元等债务，约定鑫某来公司在2018年11月30日前支付上述款项。

2018年11月20日，湖北东某消防工程有限公司项目负责人庹荣奎与鑫某来公司监事谢某均以各自公司名义签订《消防设施工程承包合同书》，约定鑫某来公司将"鑫东来草小新天地居住小区一期消防工程"发包给东某公司施工，工期为2018年12月4日至2019年1月25日。合同约定工程完工后以实际完成工程量审计为准，消防工程施工完毕支付70%，竣工验收合格后支付25%，留5%作为质保金。合同签订后，东某公司于2018年12月4日进场施工，2019年1月24日完工撤场。因东某公司认为鑫某来公司未按合同约定进度付款，未向鑫某来公司办理工程验收交付手续。

在东某公司施工期间，东某公司与峻某公司签订《分包单位进场安全进度协议》，约定东某公司施工的消防工程系鑫某来公司发包，工程款由鑫某来公司支付，与峻某公司无关。

因鑫某来公司未按调解协议履行义务，峻某公司向法院申请执行。2019年1月29日，鑫某来公司和峻某公司达成以"鑫东来草小新天地小区一期在建工程"抵偿债务的协议，议价5000万元。2019年6月5日，执行法院裁定将拍卖财产抵偿给峻某公司。2019年8月28日，峻某公司以该项目资产全资设立了湖北远某置业有限公司。2020年1月10日，武当山旅游经济特区规划建设局将原核发给鑫某来公司的建设工程规划许可证、施工许可证等更名至远某公司名下。2021年10月18日，小区消防工程经行政主管部门验收合格。

经评估，东某公司施工的消防工程造价为484684.67元，鑫某来公司对此无异议。

法院判决结果：丹江口鑫某来置业有限公司需在判决生效后十日内支付湖北东某消防工程有限公司工程款484684.67元及利息；驳回东某公司对峻某公司和远某公司的诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

这个案例的核心在于：施工合同只约束签约双方，项目转让不改变原发包方的付款责任。很多企业老板以为，项目卖给别人后，之前的欠款就该新业主承担，但法院判决明确告诉我们：这种想法大错特错！

为什么新业主不用付钱？

1. 合同是"锁链"，只套住签约双方
   东某公司只和鑫某来公司签了合同，和峻某公司、远某公司没有任何合同关系。就像你去菜市场买菜，只和卖菜的老王有交易关系，即使老王把摊位转给老李，你也只能找老王要回多付的钱，不能找老李要。

2. "添附"不是万能钥匙
   东某公司主张"消防工程已经和房子长在一起了，新业主占了便宜就得付钱"，但法院不认可。施工方完成的工程虽然附着在建筑物上，但这不等于施工方可以直接向新业主要钱。就像你帮邻居装修，邻居把房子卖给别人，你不能直接找新房主要装修费，只能找原邻居要。

3. 项目转让≠债务转移
   法院执行中将项目抵债给峻某公司，这只是物权的转移，不是债务的转移。鑫某来公司欠东某公司的工程款，就像你信用卡欠银行的钱，即使你把房子卖掉，欠银行的钱还得你自己还，不能让买房的人替你还。

企业如何防范此类风险？
✅ 签合同时写清楚"谁来付钱"
不要以为项目大、开发商有名气就放心施工。一定要在合同里明确约定付款主体、时间节点和违约责任。特别是遇到开发商资金紧张时，更要警惕——本案中鑫某来公司就是因为没钱才被法院执行项目。

✅ 工程完工必须办验收交付
东某公司最大的失误是完工后没办验收手续！法院明确说："因未办理验收交付手续，利息从起诉日才开始算"。如果及时验收，可能早几个月拿到钱，还能多拿几个月的利息。记住：没有验收单的工程，就像没有签收的快递，出了问题说不清。

✅ 项目转让时要"留一手"
如果你是施工方，发现开发商可能要把项目转让：

• 立即要求结算已完工程款
• 要求新业主书面确认承担债务（别只口头说）
• 留存所有施工记录、签证单（本案中东某公司靠这些才保住工程款）

✅ 别被"添附"理论误导
很多施工企业以为"工程和房子长在一起，新业主就得买单"，这是危险误区！除非合同明确约定债务转移，否则新业主完全可以理直气壮说："我和原开发商的纠纷是他们的事，你的合同又不是和我签的"。

特别提醒房地产开发企业：
当你们收购在建工程时，务必查清"有没有隐形债务"！本案中峻某公司虽然不用付消防工程款，但如果事先不知情，可能被施工方起诉影响项目进度。建议在收购前：

1. 要求原开发商提供所有分包合同清单
2. 在转让协议中明确"原开发商负责结清所有工程款"
3. 预留部分转让款用于处理潜在债务

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