未签书面合同致企业租金损失难追回 - 鸠江合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2023)皖0207民初1177号
审理法院：安徽省芜湖市鸠江区人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
2002年开始，被告倪某使用原无为县某白供销合作社办公楼一楼自东向西第1间、第2间、第2.5间门面，用于经营钢筋销售。案涉房屋现由被告鸠江区某蛋糕店实际经营使用。鸠江区某蛋糕店的经营者为范某翠，被告倪某的儿媳曾与范某翠合伙经营一段时间，2022年初已退出经营。

涉案房屋的土地使用者和房地产权利人为原某白供销社。2009年1月10日，无为县供销合作社联合社发布的文件中将某白供销合作社改制后的剩余资产移交无为市某兴资产经营管理有限公司统管。2013年9月24日，无为县工商行政管理局准予无为县某白供销合作社注销登记。

另外，通过庭审陈述可以认定，被告倪某在使用案涉房屋进行钢筋销售期间曾向原某白供销社支付过约11000元费用。

判决结果：
法院判决被告倪某和鸠江区某蛋糕店在30日内腾空并返还房屋给原告无为市某兴资产经营管理有限公司，但驳回了原告要求支付2013年起历史租金的全部请求（原告主张的12万余元租金未获支持）。

三、案例核心观点及风险防范提示

核心观点：
这个案子的核心教训是——企业接管资产后，如果没和使用者签清楚书面合同，尤其当原合作关系已实际结束却未及时处理，历史租金可能一分都要不回来。法院认为：

• 倪某早期用房子卖钢筋时付过1.1万元，但这笔钱性质不明（是租金还是内部承包费？），双方没书面约定；
• 后来倪某不卖钢筋了，房子转给蛋糕店用，但企业既没和倪某重新谈新条款，也没发函要求清退，导致双方权利“悬而未决”十几年；
• 最终法院说：合同关系早已终止，企业现在突然按市场价要十几年前的租金，既没合同依据，又显失公平，所以不支持。

企业风险防范指南（通俗版）：

1. 合同必须“白纸黑字”

   • 别以为熟人好说话就口头约定！案例中企业吃了大亏：只收过1.1万元现金，既没写是“租金”，也没约期限和涨价规则。结果法院连这笔钱的性质都认定不清。
   • 行动建议：出租资产时，务必签书面合同。哪怕对方是老员工或老租户，也要写明用途、租金、支付时间、违约条款。用微信发个确认消息都比没证据强！

2. 关系变化要“及时刹车”

   • 案例中，倪某2002年卖钢筋，后来改开蛋糕店，企业却一直没管。等2023年想起来要钱，早已过了最佳处理期。
   • 行动建议：定期检查资产使用情况（比如每年盘点一次）。发现租户转行、转租或合同到期，30天内必须行动：发书面通知确认新条款，或限期搬离。拖得越久，损失越大！

3. 证据要“随时留一手”

   • 企业说“多次催讨”，但拿不出微信记录、邮件或催款函；而被告却能证明自己交过1.1万元（虽然后来性质扯皮）。
   • 行动建议：所有沟通留痕！发函用邮政快递（保留回执），收款开发票，甚至手机拍照记录现场状况。关键证据存到企业云盘，别堆在抽屉里发霉。

最后提醒：
企业资产就像自家房子，不能“一租了之”就撒手不管。尤其改制、并购后的资产移交，最容易遗留历史问题。管资产就是管钱袋子——合同不清、行动迟缓，表面省事，实则埋雷！

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