企业签订买卖合同时定金交付需获对方接受才生效-天长房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2022)皖1181民初3876号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实与判决结果
天长某明房地产经纪有限公司与盛某于2021年10月21日签订了出售合同一份，合同约定：“甲方自愿出售安徽省天长市广陵路紫薇苑小区4栋1单元103室，面积127.12平方米（以下简称该房屋）。双方约定该房屋成交价为人民币（大写）陆拾玖万元，小写690000元，签约后付定金壹拾万元现金。如甲方在收到乙方定金后将该房屋出售给他人，视为甲方违约。双倍返还定金。并按所定房款总价的20%，作为违约金付给乙方。”补充条款第2条约定：“房内所有电器家具规乙方所有，甲方一个月以内要搬出给乙方装修”。天长某明房地产经纪有限公司持有的出售合同盛某作为甲方签名，乙方处盖有该公司建筑装饰工程部合同专用章印章，杨某海在乙方处签名；盛某持有的出售合同盛某作为甲方签名，甲方处加盖了该公司建筑装饰工程部合同专用章印章，乙方处盖有该公司建筑装饰工程部合同专用章印章，杨某海在乙方处签名。
盛某想买房子，天长某明房地产经纪有限公司介绍盛某买房，盛某于2021年12月9日分三次向该公司转账计20万元。该公司分别于2021年12月14日、15日向盛某转账10万元、20万元，盛某于2022年1月26日将10万元转给该公司。周某青、盛某于2022年6月13日与周某发、卢某英签订了滁州市存量房买卖合同，其将案涉房屋卖给了周某发、卢某英。
杨某海与盛某在2021年12月7日的通话中谈到案涉房屋价格，盛某提出案涉房屋价格不连车库，并表示69万元不卖。杨某海与盛某在2021年12月9日通话中，盛某明确表示价格不合理就不卖。杨某海与盛某在2021年12月15日通话中，杨某海转账给盛某30万元，杨某海表示10万元是案涉房屋的定金，盛某表示不要杨某海10万元。周某青（盛某丈夫）与杨某海在2021年12月16日通话中，周某青表示将10万元转给杨某海。杨某海与盛某在2021年1月16日的通话中，盛某明确表示房子不卖了。

法院判决：解除天长某明房地产经纪有限公司与盛某于2021年10月21日签订的出售合同；但驳回了该公司要求盛某返还双倍定金差额10万元的诉讼请求。简单说，合同解除了（因为房子已卖给别人），但企业要不回双倍定金。

三、核心观点：定金不是写了就有效，必须“交到位+被接受”
这个案子的核心教训很简单：企业签合同时，光约定“定金”没用，必须确保钱真交了，而且对方爽快收下，否则定金条款可能白纸黑字也无效！
为什么天长某明公司输了？法院查得很清楚：

• 合同签了，约定付10万定金，但签约当天钱没付，定金合同不成立（法律上叫“实践合同”，必须实际交钱才生效）。
• 后来公司转账10万，但盛某当场拒绝：“不要这10万！”还立刻退了回去。通话记录、转账记录都证明她没接受。
• 结果房子真卖给别人了，公司想“双倍索赔”，法院却说：定金都没成立，哪来的双倍返还？

对企业来说，这风险太常见了！比如：

• 签合同时急着盖章，定金没付清就以为“稳了”——其实对方反悔，你连定金都抓不住。
• 转账时没备注“定金”，对方抵赖说这是其他款——像本案中30万转账，对方咬定是“买房退款”，不是定金。
• 以为合同写了“双倍返还”就高枕无忧——但对方不收钱，法律不保护“空气定金”。

怎么防范？三招保安全：

1. 当场交定金，留证据：签约时直接刷卡/转账，备注“XX合同定金”，让对方打收条。别拖！本案拖到12月才付，对方早变卦了。
2. 确认对方真心收：转账后马上打电话或微信确认：“10万定金已到，您收没收到？”录音或截图保存。本案盛某说“不要”，公司还硬塞，白忙活。
3. 合同写清“定金生效条件”：加一句：“本合同定金以乙方实际收到款项为准，否则条款不生效”。避免对方耍赖。

记住：定金是“真金白银”的担保，不是纸上谈兵。企业做生意，钱交出去那一刻，才是风险管控的开始！

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