房企未办预售证卖房合同无效须返房但损失计算有讲究 - 南陵返还原物纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：返还原物纠纷
案号：(2024)皖0223民初2647号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实和判决结果
2015年3月25日，南陵某房地产开发有限公司与俞某签订了南陵县许镇镇和谐商业街C2-110室商品房预售合同。2019年11月25日，芜湖市中级人民法院裁定受理对南陵某房地产开发有限公司的破产清算申请，南陵县人民法院于2020年1月2日立案并指定安徽兄弟律师事务所担任破产管理人。此前，2015年5月20日，南陵县人民法院受理罗某与南陵某房地产开发有限公司等人的民间借贷纠纷案，2015年8月10日判决南陵某房地产开发有限公司归还借款本金250万元及利息。因未履行判决，2016年5月20日进入执行程序，2017年10月24日法院查封了案涉房屋，2018年4月10日裁定拍卖。俞某于2018年5月28日提出执行异议，被驳回后又提起案外人执行异议之诉，一、二审均被驳回。南陵某房地产开发有限公司对案涉房屋至今未取得商品房预售许可证明，也未办理房屋初始登记。南陵某房地产开发有限公司破产管理人于2024年5月9日向俞某发出腾房通知，但俞某称未收到。俞某自述于2015年3月25日签订合同后接收了房屋并实际占有。

一审判决俞某腾空房屋并交付；支付自2019年5月1日起每年1.8万元的资产占用费；驳回其他诉讼请求。二审改判占用费起算时间，从2024年7月24日（一审起诉状送达日）开始计算，其他维持原判。

三、企业如何防范此类法律风险？
这个案子的核心教训是：房企卖房前必须办妥预售许可证，否则合同无效，房子可能被“白占”，损失还难追回！ 为什么这么说？南陵某房地产开发有限公司因为没办预售证，和俞某签的合同被判无效，房子明明是自己的，却让俞某占了近十年。更麻烦的是，公司破产后想收房，法院虽然支持了腾房，但占用费起算时间从原判的2019年拖到了2024年——为啥？因为破产管理人没及时有效通知俞某，加上俞某是“善意购房者”（真金白银付了房款），法院觉得损失不该全让他背。

对企业来说，这案子敲响了三记警钟：

1. 预售证是“生命线”，缺了它合同直接作废：房企卖房前务必确认取得预售许可证（不是规划证或施工证！）。没证卖房，合同无效，房子可能被买家占着不还，企业想收房还得打官司。
2. 破产不等于“甩手不管”，资产处置要快更要准：公司一旦破产，管理人必须第一时间清点资产。像本案中，2020年就指定了管理人，但到2024年才通知腾房，白白损失四年占用费。通知必须用有效方式（比如邮寄签收、公告），口头说说可不算数。
3. “善意买家”要特殊对待，否则损失自己扛：如果买家不知情且付了房款（如俞某），法院会倾向保护其权益。房企在合同无效时，应主动协商退款或补偿，避免长期占房纠纷——否则像本案，占用费起算日大幅推迟，企业亏上加亏。

给企业的实用建议：

• 卖房前查清证件：让法务或顾问核对“五证”（尤其是预售证），别信“马上能办”的口头承诺。
• 建立资产动态台账：定期更新房产状态，发现异常（如被查封）立即处理，别等破产才“翻旧账”。
• 通知留痕保证据：发腾房、催款等通知时，用邮政EMS（保留签收回执）或短信（确认对方手机号），避免“说不清收到没”。

最后提醒：法律风险往往藏在细节里，早预防比事后补救省钱又省心！征和律师事务所专注企业法律顾问服务，提供极高的性价比方案，您可先试用30天满意后付款，专业团队帮您把关合同、预警风险，让生意更安心。

（注：根据要求，人名及公司名称已做匿名化处理，如俞某、南陵某房地产开发有限公司等）