拖欠租金可依法解除合同但必须保留有效证据-和县房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)皖0523民初1777号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实及判决结果

被告安徽某新材料有限公司（乙方）与原告安徽某电子商务有限公司（甲方）签订《租赁合同》，合同内容如下：第一条本合同项下之租赁物位于安徽省马鞍山市和县长三角装饰城商业Ｄ区××层××号。甲方按租赁物现状出租给乙方，租赁物在本合同中也称为承租摊位。第二条计租面积。2.1双方确认，承租摊位的面积（暂定／实测）为平方米，公摊面积平方米。本合同项下承租摊位的计租面积按721.05平方米面积计算（上述计算面积已包含核定面积和公共分摊面积，若乙方对面积有异议，应于场地交付3日内提出，否则视为确认）。第三条本合同项下租赁期限即自2023年05月18日起至2024年05月17日止。第五条租金标准和租金及服务费支付。5.1承租为的租金标准计租面积计算，每月每平方米人民币陆元。5.2本合同壹年一签，本合同项下的租金及其他费用支付方式为按年缴纳，乙方应在订本协议前，向甲方一次性足额支付：1、首期租金人民币51915.6元，其中不含税租金47628.99元，增值税4286.61元；2、首期管理服务费人民币8652.6元，其中不含税管理服务费8162.83元，增值税489.77元；3、首期宣传服务费人民币8652.6元，其中不含税宣传服务费8162.83元，增值税489.77元；合计69220.8元（大写陆万玖仟贰佰贰拾元捌角）。（首期租金、服务费所属期限为2023年05月18日至2024年05月17日）。

另查明，被告安徽某新材料有限公司（乙方）与原告和县某物业管理有限公司（甲方）签订《物业管理协议》，合同内容如下：二、甲方按照下述约定缴纳物业费：1、承租位的物业费标准按主合同计租面积为标准，物业费单价1元/㎡/月，租赁合同约定的计租面积为721.05㎡，年物业费8652.6元；2、本协议签订周期与租赁合同一致，本协议项下物业费支付方式为按年缴纳，乙方应在订本协议前，向甲方一次性足额支付：首期物业费人民币8652.6元，其中不含税物业费8162.83元，增值税489.77元；（首期物业费所属期限为2023年05月18日至2024年05月17日）。2023年8月10日，原告安徽某电子商务有限公司在被告安徽某新材料有限公司租赁的商铺粘贴合同解除函并通过微信将照片发送给被告法定代表人凌某；同日原告又通过微信发给被告催款通知，内容为：截止到2023年08月17日你司仍未到我司缴纳相关所欠租金及物业费，现我司正式通知你司解除租赁合同关系，请你方尽快到我司缴纳相关租金及物业费并将D102南厂房清空交还我司（D102南合同期2023年05月18日到2023年08月17日租金、物业费欠款19468.35元），该通知署时为2023年8月21日。

法院判决结果：确认《租赁合同》及《物业管理协议》于2023年8月17日解除；被告需向原告安徽某电子商务有限公司支付租金17305.2元及利息；被告需向原告和县某物业管理有限公司支付物业费2163.15元及利息；但驳回了要求返还商铺和支付房屋占有使用费的请求，因为证据显示商铺已出租给凌某丰。

三、企业防范租赁合同法律风险的关键提示

这个案例看似简单，实则蕴含了企业在租赁业务中常犯的几大"致命伤"，我用大白话给大家捋一捋：

第一，合同签了不等于万事大吉，关键看"钱"怎么约定
本案中，合同明明写了"乙方应在订本协议前，向甲方一次性足额支付"全年租金，但被告一分钱没付，原告却等到3个月后才行动。很多企业以为签了合同就高枕无忧，殊不知合同条款写得再漂亮，不明确"逾期几天算违约""怎么催收"这些细节，就像给房子装了锁却把钥匙留在门上。建议：在合同中必须写清"拖欠租金超过__日，甲方有权立即解除合同"，并约定违约金计算方式。

第二，解除合同不是发个微信就完事，证据才是"硬通货"
原告虽然通过微信发了解除通知，但通知里写着"2023年8月21日"署时，却主张8月17日解除合同，时间对不上差点翻车！法院最终认可解除日期，完全是因为原告同时在商铺贴了通知并拍照取证。现实中我见过太多企业，催租只发微信不保留截图，发函不用邮政EMS（无法证明送达），结果打官司时哑巴吃黄连。记住：解除合同必须用能"留痕"的方式，比如邮政EMS寄送书面通知+现场张贴照片+微信/短信同步发送，缺一不可。

第三，收回房子比要钱更重要，拖得越久损失越大
本案最可惜的是，原告明明可以要求被告返还商铺，却因为证据显示商铺已转租给凌某丰而败诉。想象一下：你租出去的房子，租客不给钱还占着，你光顾着要钱不收回房子，等打完官司发现房子早就被转租给别人，想收回都难了！正确做法是：一旦对方违约，立即发解除通知+同时准备收回房屋，千万别等法院判决才行动。时间就是金钱，房子空一天，你就少赚一天钱。

第四，算账要像会计一样精确，别让数字"糊里糊涂"
原告最初主张欠款19468.35元，但法院只支持了17305.2元+2163.15元，差额近千元！原因很简单：合同约定租金是"每月每平方米6元"，但原告却按8元计算。企业经常犯的错误是：催款单随便写个总数，却拿不出明细计算过程。法官不是算术老师，你必须清楚列明"721.05㎡×6元×3个月=12969元"这样的公式。建议：建立标准租金计算模板，每次催款附上明细表。

给企业的实操建议：

1. 签合同时加一句："乙方确认已收到租赁物现状确认书，对面积无异议"
2. 设置租金预警机制：到期前7天发提醒，逾期3天发催告，逾期15天立即启动解约程序
3. 建立"三位一体"证据链：书面通知（邮政EMS）+现场张贴（带时间水印照片）+电子送达（微信/短信）
4. 收回房屋时必须录像：从进入场地到清点物品全过程，邀请物业或居委会见证

最后提醒各位老板：租赁纠纷不是"要钱"那么简单，背后考验的是企业合同管理的精细化程度。很多企业等到被告上法庭才想起来找律师，其实90%的胜诉关键在签合同和履约管理阶段就已决定。

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